A continuación se explica si en una subasta forzosa puede considerarse que existe una operación privada de enajenación en el sentido del § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. En este contexto es importante distinguir entre la expropiación de un inmueble y la subasta forzosa.
Exclusión de la operación privada de enajenación: expropiación de inmueble
En el caso de una expropiación de inmueble puede excluirse la existencia de una operación privada de enajenación, ya que falta la voluntad propia del afectado. Como regla general, una operación privada de enajenación exige que el contribuyente transmita el inmueble de forma voluntaria. En la expropiación, sin embargo, no existe una actuación volitiva del contribuyente. Por ello no concurre una operación de enajenación en el sentido del § 23 EStG.
Operación privada de enajenación: subasta forzosa
A diferencia de la expropiación, en la subasta forzosa sí puede considerarse que existe una operación de enajenación. Debe tenerse en cuenta que el afectado puede prevenir o detener la subasta forzosa saldando sus deudas pendientes. Al disponer de la posibilidad de evitar la subasta, se atribuye al contribuyente una actuación volitiva. En consecuencia, existe una operación de enajenación.
Exención fiscal: subasta forzosa
Para determinar si un inmueble adjudicado en subasta forzosa puede considerarse exento, debe observarse el plazo de diez años (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). El momento determinante para el cómputo de dicho plazo es la presentación de la mejor postura. Se entiende que con la presentación de la mejor postura se perfecciona un contrato obligacional de compraventa conforme al § 433 BGB. Una vez celebrado el contrato de compraventa se cumplen los elementos del tipo del § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG y puede examinarse si la transmisión está exenta de impuestos.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Una subasta forzosa constituye una operación de venta privada?
Sí, una subasta forzosa se considera una operación de venta privada en el sentido del § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Esto se justifica porque el propietario puede evitar la subasta saldando sus deudas pendientes. De esta posibilidad se deduce una actuación voluntaria del contribuyente.
¿Por qué una expropiación de un inmueble no constituye una operación privada de enajenación según el § 23 EStG?
En una expropiación falta la voluntad propia del propietario de transmitir el inmueble. Dado que una operación privada de enajenación exige una transmisión voluntaria por parte del contribuyente, no se cumple el supuesto del § 23 EStG. Por tanto, queda excluida una enajenación sujeta a tributación.
¿Qué momento es determinante para el plazo de 10 años en una subasta forzosa?
Para el cálculo del plazo de 10 años conforme al § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG es determinante la presentación de la mejor postura (Meistgebot). En ese momento se presume la existencia de un contrato de compraventa obligacional en el sentido del § 433 BGB. A partir de esa fecha debe comprobarse si la enajenación se produce dentro o fuera del plazo de especulación.
¿En qué se diferencia el tratamiento fiscal de la expropiación y la subasta forzosa?
La expropiación se produce sin posibilidad de intervención del propietario y, por tanto, no constituye una operación de enajenación conforme al § 23 EStG. La subasta forzosa, en cambio, puede ser evitada por el deudor, por lo que se presume una actuación voluntaria. En consecuencia, solo la subasta forzosa puede estar sujeta a tributación.
¿Puede una subasta forzosa estar exenta de impuestos?
Sí, una subasta forzosa puede estar exenta de impuestos si entre la adquisición del inmueble y la presentación de la mejor postura han transcurrido más de diez años. En ese caso, el plazo especulativo del § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG ha vencido y una eventual ganancia de enajenación no está sujeta al impuesto sobre la renta.