Ce qui suit explique si, en cas de vente forcée aux enchères, il est possible de retenir une opération de cession privée au sens du § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Il convient ici de bien distinguer entre une expropriation foncière et une vente forcée aux enchères.
Exclusion de l'opération de cession privée – expropriation foncière
En cas d'expropriation foncière, une opération de cession privée peut être exclue, car la volonté propre de la personne concernée fait défaut. Une opération de cession privée suppose en effet, par principe, un transfert volontaire du bien immobilier par le contribuable. À l'inverse, en cas d'expropriation foncière, toute manifestation de volonté du contribuable fait défaut. Il en résulte qu'il n'existe aucune opération de cession au sens du § 23 EStG.
Opération de cession privée – vente forcée aux enchères
Contrairement à l'expropriation foncière, une vente forcée aux enchères peut être qualifiée d'opération de cession. Il convient de noter que la personne concernée peut prévenir ou arrêter une vente forcée aux enchères en réglant ses dettes en cours. La possibilité d'échapper à la vente forcée aux enchères permet de considérer qu'il y a une manifestation de volonté du contribuable. Par conséquent, il existe ici une opération de cession.
Exonération fiscale – vente forcée aux enchères
Pour déterminer si un bien immobilier vendu aux enchères forcées peut être considéré comme exonéré, il convient de respecter le délai de dix ans (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). La date déterminante pour le calcul du délai de dix ans est celle du dépôt de l'offre la plus élevée. On considère qu'avec le dépôt de l'offre la plus élevée, un contrat de vente de droit des obligations au sens du § 433 BGB est conclu. Une fois le contrat de vente formé, les éléments constitutifs du § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sont remplis et un transfert exonéré peut être examiné.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Une vente aux enchères forcée constitue-t-elle une opération de cession privée ?
Oui, une vente aux enchères forcée est considérée comme une opération de cession privée au sens du § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. La justification réside dans le fait que le propriétaire peut éviter la vente forcée en réglant ses dettes en cours. De cette possibilité est déduite une action volontaire du contribuable.
Pourquoi une expropriation foncière ne constitue-t-elle pas une opération de cession privée au sens du § 23 EStG ?
En cas d'expropriation, la volonté propre du propriétaire de transférer le bien immobilier fait défaut. Or, une opération de cession privée suppose un transfert volontaire par le contribuable ; les conditions du § 23 EStG ne sont donc pas remplies. Une cession imposable est ainsi exclue.
Quelle date fait foi pour le délai de 10 ans en cas de vente aux enchères forcée ?
Pour le calcul du délai de 10 ans selon § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, la date déterminante est celle du dépôt de l'offre la plus élevée. À ce moment, un contrat de vente au sens du § 433 BGB est présumé conclu. À partir de cette date de référence, il convient de vérifier si la cession intervient à l'intérieur ou en dehors du délai de spéculation.
Quelle est la différence de traitement fiscal entre une expropriation et une vente aux enchères forcée ?
L'expropriation a lieu sans possibilité de participation du propriétaire et ne constitue donc pas une opération de cession au sens du § 23 EStG. La vente aux enchères forcée, en revanche, peut être évitée par le débiteur, ce qui permet de présumer un acte volontaire. Par conséquent, seule la vente aux enchères forcée est potentiellement imposable.
Une vente aux enchères forcée peut-elle être exonérée d'impôt ?
Oui, une vente aux enchères forcée peut être exonérée d'impôt si plus de dix ans séparent l'acquisition du bien immobilier et le dépôt de l'offre la plus élevée. Dans ce cas, le délai spéculatif prévu au § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG est expiré et une éventuelle plus-value de cession n'est pas soumise à l'impôt sur le revenu.