Litige : cession de la quote-part de copropriété après la séparation
Les époux, aujourd'hui divorcés, ont acquis en 2008 une maison individuelle à parts égales. Ils l'ont occupée avec leur fils jusqu'au départ du requérant en 2015. Dans le cadre du divorce, le requérant a vendu en 2017 sa quote-part de copropriété à son ex-épouse, réalisant ainsi une plus-value de cession. Contrairement à l'avis du requérant, l'administration fiscale compétente a soumis cette plus-value, lors de la déclaration d'impôt sur le revenu, aux autres revenus au sens du § 22 Nr. 2 S. 1 EStG combiné au § 23 EStG. Le requérant soutenait au contraire avoir utilisé le bien à des fins d'habitation personnelle et bénéficier ainsi de l'exonération prévue au § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG.
Arrêt du BFH (décision du 14 février 2023, IX R 11/21) : absence d'usage à des fins d'habitation personnelle
Le BFH confirme la position de l'administration fiscale : il n'y a pas d'usage à des fins d'habitation personnelle de la maison par le requérant, et la plus-value de cession est donc imposable. Le BFH rappelle en outre que l'opération de cession est en principe imposable au titre du § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG, dès lors que le délai entre l'acquisition (2008) et la cession (2017) de la quote-part de copropriété est inférieur à dix ans. L'usage à des fins d'habitation personnelle invoqué par le requérant permet une exonération des plus-values de cession immobilière dans le délai de dix ans, à condition que le bien ait été utilisé exclusivement à des fins d'habitation personnelle entre l'acquisition/l'achèvement et la cession, ou bien uniquement à des fins d'habitation personnelle au cours de l'année de la cession et des deux années civiles précédentes. Le requérant n'habitant plus depuis 2015, soit deux ans avant la vente de sa quote-part, dans le logement de son ex-épouse, un usage à des fins d'habitation personnelle de sa part est exclu. Le contribuable peut toutefois également bénéficier de l'exonération au titre d'un usage à des fins d'habitation personnelle lorsqu'il met le logement à la disposition de son enfant en exécution de son obligation alimentaire. Cet allègement ne s'applique cependant pas dans le présent litige, puisque le logement est occupé, outre par l'enfant, également par l'ex-épouse (tiers étranger).
Considérations fiscales : opération de cession dans le cadre d'un divorce
En cas de divorce, la cession d'un bien immobilier ou d'une quote-part dans un bien commun doit donc être soigneusement planifiée d'un point de vue fiscal. Si la cession intervient, comme dans le litige exposé, peu avant l'expiration du délai de dix ans, il peut être judicieux de reporter l'opération au-delà de ce délai afin d'éviter l'imposition. Par ailleurs, une cession exonérée à l'intérieur du délai de dix ans peut être obtenue lorsque la vente intervient immédiatement avant le départ de l'époux concerné ou au moment de celui-ci. En effet, l'époux qui quitte le domicile utiliserait alors le bien commun à des fins d'habitation personnelle jusqu'à la date de cession. Si une vie commune n'est toutefois plus envisageable, une cession exonérée dans le délai de dix ans peut également être obtenue en réalisant l'opération encore pendant le mariage. Le contribuable n'utiliserait alors plus directement l'ancien logement commun à des fins d'habitation personnelle, mais, en s'acquittant de son obligation alimentaire envers l'enfant, il en ferait un usage indirect à des fins d'habitation personnelle, et l'exonération prévue au § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG s'appliquerait. Dans ce cas, la présence de l'épouse ne ferait pas obstacle à l'exonération, puisqu'aucune séparation n'est encore intervenue et qu'elle ne peut donc être considérée comme un tiers étranger.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
La vente d'une quote-part de copropriété à l'ex-partenaire est-elle imposable ?
Oui, si moins de 10 ans s'écoulent entre l'acquisition et la cession, le gain est imposable en tant qu'opération privée de cession au sens du § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG. Le BFH l'a confirmé par arrêt du 14.02.2023 (IX R 11/21) dans un cas de divorce. Une exonération n'est envisageable que si les conditions d'utilisation à des fins d'habitation propre sont remplies.
Quand y a-t-il une utilisation à des fins d'habitation personnelle au sens du § 23 EStG ?
Une utilisation personnelle privilégiée existe lorsque le bien immobilier a été utilisé exclusivement à des fins d'habitation personnelle entre l'acquisition et la vente, ou au moins durant l'année de la vente et les deux années civiles précédentes. Une vente intervenant après le déménagement ne remplit généralement pas cette condition. L'exonération fiscale dans le délai de 10 ans est alors exclue.
La mise à disposition au profit de son propre enfant est-elle considérée comme un usage personnel au sens du § 23 EStG ?
La mise à disposition gratuite d'un logement à un enfant ayant droit à des aliments peut être considérée comme une utilisation indirecte à des fins d'habitation personnelle et déclencher l'exonération fiscale. Cela suppose que le logement soit exclusivement mis à disposition de l'enfant. Si une autre personne y habite également, par exemple l'ex-conjoint divorcé, l'avantage fiscal est exclu, car cette personne est considérée comme un tiers.
Comment éviter l'imposition de la vente d'un bien immobilier en cas de divorce ?
Une vente après l'expiration du délai de spéculation de 10 ans est fiscalement avantageuse. Dans ce délai, une vente exonérée d'impôt est possible si elle intervient immédiatement avant ou lors du départ d'un conjoint, ou si elle est réalisée pendant que le mariage est encore intact. Dans ce dernier cas, l'utilisation conjointe par le conjoint n'est pas considérée comme préjudiciable, celui-ci ne pouvant pas encore être qualifié de tiers.
Pourquoi l'exonération fiscale a-t-elle été refusée dans l'affaire BFH IX R 11/21 ?
Le requérant avait quitté la maison commune deux ans avant la vente, de sorte qu'il n'occupait plus le bien à titre personnel. Une occupation indirecte fondée sur l'obligation d'entretien envers l'enfant a été écartée, car l'ex-épouse continuait également à habiter le bien. La plus-value réalisée dans le délai de dix ans était donc intégralement imposable.