Los ingresos y gastos relacionados con el alquiler de una vivienda solo pueden tenerse en cuenta a efectos fiscales si existe una actividad de arrendamiento de carácter duradero y la intención de obtener excedentes de forma sostenida.
En el caso de una vivienda vacacional, se presume habitualmente esta intención de obtención de ingresos cuando la vivienda se alquila durante todo el año exclusivamente a huéspedes cambiantes y, en el tiempo restante, se mantiene disponible para tal fin. Esto puede ocurrir, por ejemplo, cuando el alquiler se ha encomendado a una agencia o intermediario (p. ej., una administración turística municipal) y se excluye contractualmente el uso propio durante todo el año, o cuando el arrendador dispone de otra vivienda en las proximidades de la vivienda vacacional, de modo que cabe descartar con regularidad un uso propio de la vivienda vacacional en cuestión.
No obstante, debe tenerse en cuenta que la intención de obtención de ingresos puede ser objeto de una comprobación específica cuando se generan pérdidas derivadas del alquiler de la vivienda vacacional.
Una pérdida procedente del alquiler de una vivienda vacacional se reconoce fiscalmente, entre otros supuestos, cuando el tiempo de alquiler de la vivienda vacacional no se queda por debajo del tiempo de alquiler habitual en la zona para viviendas vacacionales en más de un 25 % como máximo. El BFH, mediante sentencia de 26.05.2020 (IX R 33/19), ha resuelto al respecto que, al examinar esta cuestión, también pueden utilizarse datos comparativos de la administración que no se publiquen de forma general, sino que solo se faciliten previa solicitud. En su caso, también puede recurrirse a la ocupación de camas.
Contexto: En el arrendamiento de inmuebles se generan con frecuencia pérdidas. Sin embargo, siempre que la actividad de arrendamiento esté concebida con carácter duradero, es decir, a largo plazo, la jurisprudencia presume una intención de obtención de excedentes y reconoce las pérdidas con carácter general.
En el caso de un arrendamiento no concebido con carácter duradero, el contribuyente debe acreditar mediante una previsión para un período de 30 años que obtendrá un denominado excedente total.
Según el criterio de la administración, no es necesario elaborar una previsión de excedentes en el alquiler de una vivienda vacacional a huéspedes cambiantes cuando se acredita de forma verosímil alguno de los siguientes puntos:
- El arrendador ha encomendado la decisión sobre el alquiler a un intermediario y ha excluido contractualmente el uso propio.
- La vivienda vacacional se encuentra en un edificio de dos o más viviendas utilizado por lo demás por el propio arrendador, o en sus inmediaciones.
- El arrendador dispone de más de una vivienda vacacional en la misma localidad y solo utiliza una de ellas para fines residenciales propios.
- El tiempo efectivo de alquiler no se queda significativamente por debajo del tiempo de alquiler habitual en la zona (es decir, en un 25 %).
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se presume la intención de obtener ingresos en el caso de una vivienda vacacional?
Por regla general, se presume la intención de obtener ingresos cuando la vivienda vacacional se alquila durante todo el año exclusivamente a huéspedes cambiantes, o se mantiene disponible para ello, y queda excluido el uso propio. Este es el caso, por ejemplo, cuando el alquiler se cede a una agencia o a una administración turística y el uso propio queda excluido contractualmente para todo el año. Asimismo, el hecho de que el arrendador disponga de otra vivienda en las inmediaciones constituye un indicio en contra del uso propio.
¿Cuándo se reconoce fiscalmente una pérdida derivada del alquiler de un apartamento vacacional?
Una pérdida se reconoce, entre otros supuestos, cuando el periodo efectivo de alquiler no se sitúa más de un 25 % por debajo del periodo de alquiler habitual en la localidad para apartamentos vacacionales. Si se supera este margen, el Finanzamt examina por separado la intención de obtener ingresos y exige, por regla general, una previsión de superávit a 30 años.
¿Qué datos comparativos pueden utilizarse para comprobar el período habitual de alquiler en la localidad?
Según la sentencia del BFH de 26.05.2020 (IX R 33/19), también pueden emplearse datos comparativos oficiales que no estén publicados de forma general, sino que solo se faciliten previa solicitud. De forma complementaria, la tasa de ocupación de camas puede servir como criterio de comparación.
¿En qué casos no es necesaria una previsión de superávit para una vivienda de vacaciones?
Según el criterio de la Administración, la previsión de superávit no se exige si se acredita uno de los siguientes supuestos: cesión del alquiler a un intermediario con exclusión contractual del uso propio; ubicación de la vivienda en un edificio bi- o plurifamiliar utilizado por el propietario o en sus inmediaciones; varias viviendas vacacionales en el mismo lugar con un solo uso propio; o un periodo de alquiler que no sea inferior al habitual en la zona en más de un 25 %.
¿Qué se aplica fiscalmente en caso de un arrendamiento no concebido a largo plazo?
En el caso de un arrendamiento no concebido de forma duradera, el contribuyente debe elaborar un pronóstico sobre un periodo de 30 años y demostrar que, en conjunto, se obtiene un superávit total. Si no se logra esta prueba, las pérdidas no se reconocen fiscalmente.