El Tribunal Fiscal (FG) de Münster se pronunció sobre qué fecha de referencia resulta determinante para calcular los costes de adquisición del suelo y del edificio en el siguiente litigio:
En el caso controvertido, el demandante adquirió el 17/11/2017, mediante contrato de compraventa elevado a escritura pública, una finca con un edificio plurifamiliar por 2.400.000 EUR. Conforme al § 2 del contrato de compraventa, 400.000 EUR correspondían al valor del suelo y el resto al edificio. Según el § 4 del contrato, la transmisión del riesgo, así como de los beneficios y cargas, debía producirse el día siguiente al pago íntegro del precio. El pago completo se efectuó el 29/03/2018. En cuanto a la relación de valores entre el suelo y el edificio, el demandante sostuvo que debía prevalecer el acuerdo verbal previo de compraventa. La administración tributaria (Finanzamt) no compartió esta opinión y solicitó el informe de un perito independiente, que debía determinar los valores del suelo y del edificio en tres momentos distintos: en primer lugar, el momento del acuerdo verbal inicial; en segundo lugar, el momento de la celebración del contrato; y, en tercer lugar, el momento de la transmisión del riesgo, beneficios y cargas. Los valores así determinados para el suelo y el edificio se apartaban considerablemente de los valores pactados contractualmente.
Sentencia del FG Münster
A juicio del FG Münster, en este litigio resulta determinante la relación de valores existente el día de la transmisión del riesgo. En principio, para valorar los costes de adquisición debe atenderse al día de la entrega, es decir, en el caso de inmuebles, por regla general al momento del traspaso efectivo de la posesión, el riesgo, los beneficios y las cargas. En el presente litigio, la fecha de referencia sería, por tanto, el 30/03/2018. No obstante, el FG Münster admitió el recurso de casación (Revision), ya que existen posiciones divergentes sobre cuál es la fecha de referencia aplicable.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Qué fecha de referencia es determinante para el reparto de los costes de adquisición de un inmueble?
Según el FG Münster, es determinante el día de la transmisión de la posesión, el uso, los riesgos y las cargas. En el caso de inmuebles, esto suele corresponder al día de la entrega efectiva, no al día de la firma del contrato notarial ni a un acuerdo verbal anterior.
¿Por qué la fecha del contrato notarial de compraventa no es determinante para el reparto del precio de compra?
Para valorar los costes de adquisición, lo decisivo es el momento de la entrega. En el caso de inmuebles, este es el momento en que la posesión, el uso, el riesgo y las cargas se transmiten efectivamente al comprador. La formalización del contrato notarial solo genera, en un primer momento, la obligación contractual.
¿Son siempre vinculantes los valores acordados en el contrato de compraventa para el suelo y el edificio?
No. Si los valores acordados contractualmente se desvían considerablemente de los valores reales de mercado, el Finanzamt puede revisar la distribución y, en su caso, corregirla mediante un dictamen pericial. En tal caso, son determinantes las proporciones reales de valor en la fecha de transmisión del riesgo.
¿Está aclarada por la jurisprudencia suprema la cuestión de la fecha de referencia determinante en los repartos del precio de compra?
No, la cuestión jurídica aún no está definitivamente aclarada. El FG Münster admitió expresamente el recurso de revisión debido a las distintas posturas sobre la fecha de referencia determinante. Por ello, los contribuyentes deberían, en su caso, mantener abiertas las correspondientes liquidaciones.
¿Qué relevancia fiscal tiene el reparto del precio de compra entre suelo y edificio?
El reparto es decisivo para el importe de la amortización, ya que solo la parte correspondiente al edificio es amortizable y puede deducirse mediante la AfA como gastos de adquisición de ingresos o gastos de explotación. Una mayor proporción atribuida al edificio genera un mayor volumen de AfA y, por tanto, una menor carga fiscal.