Sentencia del BFH: impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias en terrenos con obligación de urbanización

¿Cómo debe tratarse el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias (Grunderwerbsteuer) en el caso de terrenos no urbanizados, en particular en la compra a un municipio obligado a urbanizar? A continuación se expone la sentencia dictada al respecto por el BFH.

Caso controvertido: terreno no urbanizado como objeto de adquisición

Los cónyuges XY adquirieron mediante contrato notarial de compraventa, de un municipio obligado a urbanizar, un terreno sin edificar y no urbanizado. El precio de compra comprendía, por un lado, el terreno sin edificar y, por otro, los costes de urbanización del mismo. La oficina tributaria competente fijó entonces el precio total, incluidos los costes de urbanización, como base imponible para el Grunderwerbsteuer. Contra esta resolución, los cónyuges XY interpusieron recurso. No obstante, el tribunal financiero competente desestimó la demanda. Según el tribunal, el contrato de compraventa, en atención al precio unitario (terreno sin edificar y costes de urbanización), debía interpretarse en el sentido de que el municipio estaba obligado a vender el terreno a los compradores en estado urbanizado y, por lo tanto, la totalidad del precio de compra constituía la base imponible del Grunderwerbsteuer. Contra la sentencia del tribunal financiero, los cónyuges interpusieron recurso de casación (Revision) ante el BFH.

Decisión del BFH (II R 32/20): base imponible del Grunderwerbsteuer en la compra de un terreno a un municipio obligado a urbanizar

El BFH declara en su sentencia que, conforme al § 8 Abs. 1 GrEStG, la base imponible del Grunderwerbsteuer es la contraprestación del comprador. Según el § 9 Abs. 1 GrEStG, forman parte de la contraprestación a efectos del Grunderwerbsteuer todas las prestaciones del adquirente, en particular el precio de compra, incluidas otras prestaciones asumidas. Para determinar el alcance de la contraprestación a efectos del Grunderwerbsteuer es decisivo el estado en que se encuentre el terreno en el momento de la celebración del contrato de compraventa. Si el terreno ya está urbanizado en el momento de la celebración del contrato, solo el terreno urbanizado puede ser objeto del contrato. En consecuencia, el adquirente debe pagar también el Grunderwerbsteuer correspondiente a los costes de urbanización. Si el terreno aún no está urbanizado en el momento de la celebración del contrato, debe determinarse si el terreno urbanizado constituye el objeto de la obligación de transmisión. Esta valoración debe realizarse conforme a criterios de Derecho civil. Si el propio municipio obligado a urbanizar es el vendedor y el adquirente asume la obligación de pagar una contribución por la futura urbanización, el objeto del negocio jurídico es, por regla general, el terreno no urbanizado, y este constituye también la base imponible del Grunderwerbsteuer. Esto se aplica tanto si se celebra un contrato separado sobre la urbanización como si dicho acuerdo está integrado en el contrato de compraventa del terreno. El BFH estima, por tanto, el recurso de los demandantes y la base imponible del Grunderwerbsteuer se reduce a favor de los cónyuges XY.

Diferencia respecto a la adquisición a promotores privados de urbanización A diferencia de la compra a un municipio obligado a urbanizar, el caso de la compra a un promotor privado de urbanización debe valorarse de otro modo. En tal supuesto, el objeto de la adquisición es, por regla general, el terreno urbanizado y, por consiguiente, los costes de urbanización también forman parte de la base imponible del Grunderwerbsteuer.