Con el anteproyecto de la Ley Fiscal Anual 2022 (Jahressteuergesetz 2022) también se prevén modificaciones de la Ley de Valoración (Bewertungsgesetz). En concreto, se modifica la valoración de inmuebles por los métodos de capitalización de rentas (Ertragswertverfahren) y de coste (Sachwertverfahren). El motivo de la modificación es una adaptación al Reglamento sobre el Valor de los Inmuebles (Immobilienwerteverordnung, ImmoWertV), aprobado en junio de 2021.
Están previstas las siguientes modificaciones esenciales de la Ley de Valoración:
Métodos de capitalización de rentas y de coste
La vida útil total para determinados tipos de inmuebles («viviendas unifamiliares y bifamiliares», «inmuebles de alquiler», «edificios plurifamiliares», «propiedad horizontal», así como «inmuebles de uso mixto» o «viviendas con uso mixto») se eleva de 70 a 80 años (nuevo Anexo 22 BewG).
Método de capitalización de rentas
En el método de capitalización de rentas, los gastos de explotación ya no se aplicarán de forma global sobre la base del alquiler anual, sino conforme a los valores establecidos en el Anexo 23 BewG. El nuevo Anexo 23 contiene gastos fijos de administración y gastos de mantenimiento en función de los metros cuadrados. Adicionalmente, se considera también un riesgo porcentual de impago del alquiler. Es importante tener en cuenta que los valores difieren entre uso privado y comercial. En el futuro, los valores del Anexo 23 BewG se ajustarán anualmente con referencia al índice de precios al consumo.
Asimismo, se reducen los tipos de interés inmobiliario (por ejemplo, para inmuebles de alquiler del 5 % al 3,5 %), que en el método de capitalización de rentas minoran el valor del edificio.
Método del valor de coste
Para la aplicación del método del valor de coste se utilizarán varios factores adicionales a los ya existentes. En concreto, un factor regional (cuya cuantía según la región será establecida por la comisión de peritos) y un factor de reducción por antigüedad.
Adicionalmente, se incrementan los coeficientes de valor en el método del valor de coste hasta el nivel actual de mercado (Anexo 25 BewG).
Conclusión
En la práctica cabe suponer que, tras la adaptación de la Ley de Valoración, los inmuebles se valorarán por un importe más alto. En consecuencia, también aumentaría la carga fiscal en caso de donación o herencia de inmuebles a un contribuyente. Por ello, se recomienda completar las transmisiones gratuitas de inmuebles ya planificadas antes de la entrada en vigor de la Ley Fiscal Anual el 01/01/2023. En qué medida resulta conveniente anticipar la transmisión también en otros inmuebles no puede valorarse de forma general. Por ello, se recomienda contactar con un Steuerberater (asesor fiscal colegiado en Alemania). Le informaremos en esta página web sobre la evolución del procedimiento legislativo.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Qué modificaciones introduce la Ley Tributaria Anual 2022 (Jahressteuergesetz 2022) en la Ley de Valoración (Bewertungsgesetz) para los inmuebles?
Con la Ley Tributaria Anual 2022 (Jahressteuergesetz 2022), la Ley de Valoración (Bewertungsgesetz) se adapta al Reglamento de Valoración de Inmuebles (ImmoWertV) de junio de 2021. Se modifican, en particular, el método de capitalización de rentas (Ertragswertverfahren) y el método del valor sustancial (Sachwertverfahren) para la valoración de inmuebles. En la práctica, esto se traduce, por lo general, en valoraciones fiscales más elevadas de los inmuebles.
¿Cómo cambia la vida útil total de los inmuebles residenciales en la Bewertungsgesetz (Ley de Valoración)?
La vida útil total se incrementa de 70 a 80 años para determinados tipos de edificios. Esto afecta a viviendas uni- y bifamiliares, inmuebles de alquiler, edificios plurifamiliares, propiedad horizontal, así como inmuebles de uso mixto y viviendas con aprovechamiento mixto. La mayor vida útil incrementa el valor resultante de la valoración.
¿Qué cambia concretamente en el método de valor de rendimiento (Ertragswertverfahren) en la valoración de inmuebles?
Los gastos de explotación ya no se derivan de forma global a partir de la renta anual, sino que se aplican según los valores fijos del nuevo Anexo 23 BewG, con gastos de administración, costes de mantenimiento en función de la superficie y un riesgo de impago de alquiler. Se distingue entre uso privado y comercial, y los valores se ajustan anualmente al índice de precios al consumo. Además, se reducen los tipos de interés inmobiliarios (Liegenschaftszinsen), por ejemplo, para inmuebles de viviendas en alquiler del 5 % al 3,5 %, lo que incrementa el valor del edificio.
¿Qué nuevos factores se tienen en cuenta en el Sachwertverfahren (método del valor sustancial)?
En el Sachwertverfahren se introducen adicionalmente un factor regional, cuya cuantía fija el Gutachterausschuss (comisión de peritos) a nivel regional, así como un factor de reducción por antigüedad. Además, se elevan los valores indicativos del Anexo 25 BewG al nivel actual del mercado. Ambos ajustes conducen, por lo general, a valores inmobiliarios más altos.
¿Por qué deberían realizarse las transmisiones gratuitas de inmuebles antes del 01/01/2023?
Dado que la reforma de la Bewertungsgesetz (Ley de Valoración) previsiblemente conducirá a valoraciones considerablemente más altas de los inmuebles, también aumentará el impuesto sobre donaciones o sucesiones en las transmisiones gratuitas. Por ello, las donaciones previstas o las sucesiones anticipadas deberían formalizarse, en la medida de lo posible, antes de la entrada en vigor el 01/01/2023. La conveniencia de anticipar la transmisión en cada caso concreto debe analizarse con un Steuerberater (asesor fiscal colegiado en Alemania).