Hieronder wordt toegelicht of bij een gedwongen veiling sprake kan zijn van een privétransactie in de zin van § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Belangrijk hierbij is het onderscheid tussen een onteigening van grond en een gedwongen veiling.
Uitsluiting privétransactie – onteigening van grond
Bij een onteigening van grond kan een privétransactie worden uitgesloten, omdat de eigen wil van de betrokkene ontbreekt. In de kern geldt namelijk bij een privétransactie dat een vrijwillige overdracht van het perceel door de belastingplichtige moet plaatsvinden. Daarentegen ontbreekt bij een onteigening van grond een wilshandeling van de belastingplichtige. Dit heeft tot gevolg dat er geen vervreemdingstransactie in de zin van § 23 EStG voorligt.
Privétransactie – gedwongen veiling
Anders dan bij een onteigening van grond kan bij een gedwongen veiling wél worden uitgegaan van een vervreemdingstransactie. Daarbij is van belang dat de betrokkene een gedwongen veiling kan voorkomen of stoppen door zijn openstaande verplichtingen te voldoen. Door de mogelijkheid om aan zijn gedwongen veiling te ontkomen, wordt aan de belastingplichtige een wilshandeling toegerekend. Bijgevolg is hier sprake van een vervreemdingstransactie.
Belastingvrijstelling – gedwongen veiling
Om te bepalen of een via gedwongen veiling vervreemd perceel als belastingvrij kan worden aangemerkt, dient de tienjaarstermijn in acht te worden genomen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Bepalend tijdstip voor de berekening van de tienjaarstermijn is daarbij het uitbrengen van het hoogste bod. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat met het uitbrengen van het hoogste bod een verbintenisrechtelijke koopovereenkomst op grond van § 433 BGB tot stand is gekomen. Bij aanwezigheid van de koopovereenkomst zijn de bestanddelen van § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG vervuld en kan een belastingvrije overdracht worden getoetst.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen
Is een gedwongen veiling een privé-vervreemdingstransactie?
Ja, een gedwongen veiling geldt als privé-vervreemdingstransactie in de zin van § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. De motivering hiervoor is dat de eigenaar de veiling kan afwenden door zijn openstaande schulden te voldoen. Uit deze mogelijkheid wordt een wilsuiting van de belastingplichtige afgeleid.
Waarom is een onteigening van een onroerend goed geen privé-vervreemdingstransactie volgens § 23 EStG?
Bij een onteigening ontbreekt de eigen wil van de eigenaar om het onroerend goed over te dragen. Aangezien een privé-vervreemdingstransactie echter een vrijwillige overdracht door de belastingplichtige veronderstelt, is aan de voorwaarden van § 23 EStG niet voldaan. Een belastbare vervreemding is daarmee uitgesloten.
Welk tijdstip is bepalend voor de 10-jaarstermijn bij een executoriale veiling?
Voor de berekening van de 10-jaarstermijn volgens § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG is het uitbrengen van het hoogste bod doorslaggevend. Op dat moment wordt een verbintenisrechtelijke koopovereenkomst in de zin van § 433 BGB verondersteld. Vanaf deze peildatum moet worden beoordeeld of de vervreemding binnen of buiten de speculatietermijn plaatsvindt.
Hoe verschilt de fiscale behandeling van onteigening en gedwongen verkoop?
Onteigening vindt plaats zonder dat de eigenaar daaraan kan meewerken en leidt daarom niet tot een vervreemdingstransactie volgens § 23 EStG. Een gedwongen verkoop daarentegen kan door de schuldenaar worden afgewend, waardoor een willens en wetens handelen wordt aangenomen. Bijgevolg is alleen de gedwongen verkoop mogelijk belastingplichtig.
Kan een gedwongen verkoop belastingvrij zijn?
Ja, een gedwongen verkoop kan belastingvrij zijn als er tussen de aankoop van het perceel en het uitbrengen van het hoogste bod meer dan tien jaar liggen. In dat geval is de speculatietermijn van § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG verstreken en is een eventuele vervreemdingswinst niet onderworpen aan de inkomstenbelasting.