Les recettes et dépenses liées à la location d'un logement ne peuvent être prises en compte fiscalement que si l'activité locative est conçue dans la durée et qu'il existe une intention de réaliser durablement des excédents.
Une telle intention de réaliser des revenus est généralement présumée pour un logement de vacances lorsque celui-ci est loué toute l'année exclusivement à des vacanciers de passage et tenu à disposition à cet effet le reste du temps. Cela peut être le cas, par exemple, lorsque la location a été confiée à une agence ou à un intermédiaire (p. ex. office de cure) et qu'une utilisation personnelle est contractuellement exclue pour toute l'année, ou lorsque le bailleur dispose, le cas échéant, d'un autre logement à proximité immédiate du logement de vacances, de sorte qu'une utilisation personnelle du logement de vacances concerné peut régulièrement être écartée.
Il convient toutefois de noter que l'intention de réaliser des revenus peut faire l'objet d'un examen approfondi lorsque la location du logement de vacances génère des pertes.
Une perte issue de la location d'un logement de vacances est notamment reconnue fiscalement lorsque la durée de location du logement de vacances est inférieure de 25 % au maximum à la durée de location habituelle des logements de vacances sur place. Le BFH a jugé, dans son arrêt du 26.05.2020 (IX R 33/19), qu'il est possible, pour examiner cette question, de recourir également à des données comparatives administratives qui ne sont pas publiées de manière générale mais uniquement communiquées sur demande. Le taux d'occupation des lits peut, le cas échéant, également être pris en compte.
Contexte : la location de biens immobiliers génère fréquemment des pertes. Toutefois, lorsque l'activité locative est conçue dans la durée, c'est-à-dire à long terme, la jurisprudence présume une intention de réaliser un excédent et reconnaît en principe les pertes.
En revanche, en cas de location qui n'est pas conçue dans la durée, le contribuable doit démontrer, au moyen d'un pronostic portant sur une période de 30 ans, qu'il réalisera un excédent total.
Selon la position de l'administration, l'établissement d'un pronostic d'excédent n'est pas nécessaire pour la location d'un logement de vacances à des hôtes de passage si l'un des points suivants est rendu plausible :
- Le bailleur a confié la décision de louer à un intermédiaire et a contractuellement exclu toute utilisation personnelle.
- Le logement de vacances se situe dans une maison à deux ou plusieurs logements utilisée par ailleurs à des fins personnelles, ou à proximité immédiate de celle-ci.
- Le bailleur dispose au même endroit de plusieurs logements de vacances et n'utilise qu'un seul de ces logements à des fins d'habitation personnelle.
- La durée effective de location n'est pas significativement inférieure à la durée de location habituelle sur place (c.-à-d. de 25 %).
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Quand l'intention de réaliser des revenus est-elle présumée pour un logement de vacances ?
Une intention de réaliser des revenus est généralement présumée lorsque le logement de vacances est loué ou tenu à disposition toute l'année exclusivement pour des locataires de passage et que tout usage personnel est exclu. C'est notamment le cas lorsque la location est confiée à une agence ou à une administration touristique et que l'usage personnel est contractuellement exclu pour l'année entière. Le fait que le bailleur possède un autre logement à proximité plaide également contre un usage personnel.
Quand une perte issue de la location d'un logement de vacances est-elle reconnue fiscalement ?
Une perte est notamment reconnue lorsque la durée effective de location ne descend pas de plus de 25 % en dessous de la durée de location habituelle des logements de vacances dans la localité. Si ce seuil est dépassé, l'administration fiscale (Finanzamt) vérifie séparément l'intention de réaliser des revenus et exige généralement une prévision de résultat excédentaire sur 30 ans.
Quelles données comparatives peuvent être utilisées pour vérifier la durée locative usuelle ?
Selon l'arrêt du BFH du 26.05.2020 (IX R 33/19), il est également possible d'utiliser des données comparatives administratives qui ne sont pas publiées de manière générale, mais uniquement communiquées sur demande. À titre complémentaire, le taux d'occupation des lits peut aussi servir de référence comparative.
Dans quels cas une prévision d'excédent est-elle superflue pour un logement de vacances ?
Selon la position de l'administration, la prévision d'excédent n'est pas requise lorsque l'un des éléments suivants est rendu plausible : transfert de la location à un intermédiaire avec exclusion contractuelle de l'usage personnel, situation du logement dans une maison à deux ou plusieurs appartements par ailleurs occupée par le propriétaire ou à proximité immédiate, plusieurs logements de vacances au même endroit avec un seul utilisé personnellement, ou une durée de location ne se situant pas plus de 25 % en dessous de la durée habituelle du lieu.
Quelles sont les règles fiscales applicables à une location qui n'est pas conçue pour durer ?
En cas de location non durable, le contribuable doit établir une prévision sur une période de 30 ans et démontrer qu'un excédent total sera réalisé. À défaut de cette preuve, les pertes ne sont pas reconnues fiscalement.