Lors de la vente d'un appartement de vacances meublé dans le délai de spéculation de dix ans, le gain réalisé sur la vente du mobilier n'est pas imposé en tant que gain spéculatif. Le mobilier constitue en effet des biens d'usage courant qui, selon la loi, ne peuvent faire l'objet d'un gain spéculatif.
Contexte : La vente d'un bien immobilier dans les dix ans suivant son acquisition peut donner lieu à un gain spéculatif imposable, tout comme la vente d'autres biens économiques dans un délai d'un an avec profit ; le délai de spéculation est porté à dix ans pour les autres biens économiques, c'est-à-dire les biens non immobiliers, lorsque ces autres biens économiques ont été utilisés au moins durant une année pour générer des revenus. Toutefois, l'imposition est exclue, pour les autres biens économiques, en ce qui concerne les biens d'usage courant.
Faits : Les demandeurs sont des époux qui avaient acquis en 2013 un appartement de vacances en vue de sa location. Ils louaient le logement à l'état meublé. Pour l'ameublement (mobilier et petits appareils), ils ont engagé environ 41 000 € en 2014. En 2016, ils ont vendu l'appartement de vacances au prix de 265 000 € ; selon le contrat de vente, 45 000 € étaient attribués à l'ameublement. L'administration fiscale a constaté un gain spéculatif et a intégré l'intégralité du prix de vente de 265 000 € dans le calcul du gain spéculatif.
Décision : Le tribunal des finances de Münster (Finanzgericht – FG) a nié l'existence d'un gain spéculatif imposable dans la mesure où les demandeurs avaient également cédé l'ameublement, et a fait droit au recours sur ce point :
- Certes, la vente de l'appartement de vacances a généré un gain spéculatif imposable, car les demandeurs ont vendu le logement dans les dix ans suivant son acquisition. Le délai de spéculation de dix ans s'applique également à l'ameublement cédé conjointement, celui-ci ayant été utilisé pour générer des revenus pendant au moins une année civile.
- Toutefois, l'ameublement constitue des biens économiques d'usage courant qui ne sont pas soumis à l'imposition des gains spéculatifs. Les biens économiques d'usage courant sont des objets qui subissent typiquement une perte de valeur et/ou ne présentent pas de potentiel de plus-value, comme par exemple les véhicules d'occasion. Cette condition est remplie pour l'ameublement d'un logement, de sorte qu'aucun gain spéculatif n'a été réalisé sur ce point.
- Pour déterminer le montant du gain attribuable à l'ameublement et non imposable, il était possible de se fonder sur la répartition contractuelle du prix de vente ; selon celle-ci, 45 000 € étaient attribués à l'ameublement. Ce montant dépassait certes les coûts d'acquisition de l'ameublement, qui ne s'élevaient qu'à 41 000 € en 2014. La raison de cette prétendue plus-value de l'ameublement résidait toutefois dans le fait que l'acheteur pouvait, en 2016, acquérir un logement entièrement meublé et le louer immédiatement ; en outre, les demandeurs avaient effectué des prestations propres importantes, et l'artisan mandaté en 2014 avait équipé plusieurs appartements dans l'immeuble et avait donc travaillé à un tarif particulièrement avantageux.
Remarques : Une répartition contractuelle du prix de vente n'est pas reconnue sur le plan fiscal lorsqu'elle est purement fictive ou constitue un abus de droit, c'est-à-dire qu'elle ne vise qu'à réduire l'impôt. Le FG a écarté ces conditions dans le cas d'espèce. En règle générale, une répartition du prix de vente ne sera toutefois pas reconnue par l'administration fiscale si elle fait apparaître une plus-value sur l'ameublement. Habituellement, en effet, un ameublement perd de la valeur, à plus forte raison s'il s'agit d'un appartement de vacances. Les demandeurs avaient cependant exposé de manière convaincante au cours de la procédure contentieuse pourquoi les coûts d'acquisition de l'ameublement étaient inhabituellement bas.
Un gain spéculatif est majoré des amortissements pratiqués. Un gain spéculatif peut donc également se produire lorsque le prix de vente correspond aux coûts d'acquisition.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Le bénéfice tiré de la vente du mobilier d'un logement de vacances loué est-il imposable ?
Non, le bénéfice afférent au mobilier n'est pas soumis à l'imposition des plus-values spéculatives. Les meubles et objets d'ameublement sont considérés comme des biens d'usage courant, qui perdent généralement de la valeur et n'ont pas de potentiel de valorisation. De tels biens sont expressément exclus de l'imposition des opérations de cession privées en vertu du § 23 EStG, même s'ils ont été utilisés à des fins de location.
Les meubles loués sont-ils soumis au délai spéculatif d'un an ou de dix ans ?
Pour les meubles et équipements utilisés à des fins de génération de revenus (p. ex. location), le délai spéculatif passe d'un an à dix ans. Selon le FG Münster, cela s'applique dès que les biens ont été loués pendant au moins une année civile. En pratique, cette prolongation n'est toutefois pertinente que s'il ne s'agit pas de biens d'usage quotidien.
Une répartition contractuelle du prix d'achat entre l'immeuble et le mobilier est-elle reconnue fiscalement ?
Une répartition du prix d'achat effectuée dans le contrat de vente est en principe également déterminante sur le plan fiscal, à condition qu'elle ne soit pas fictive ni constitutive d'un abus de droit. Elle devient problématique notamment lorsqu'elle fait apparaître une plus-value du mobilier, puisque celui-ci perd habituellement de la valeur. Le vendeur doit pouvoir exposer de manière plausible pourquoi cette répartition est économiquement justifiée.
Que sont les biens d'usage courant au sens du droit relatif à l'impôt sur les plus-values spéculatives ?
Les biens d'usage courant sont des objets qui subissent typiquement une perte de valeur et qui ne présentent pas de potentiel notable de plus-value. Des exemples typiques sont les véhicules d'occasion ou le mobilier d'habitation. Les gains issus de leur cession sont exclus de l'imposition au titre des opérations privées de cession en vertu du § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 EStG.
Quelle est l'incidence des amortissements sur une plus-value spéculative ?
Une plus-value spéculative est majorée des amortissements (AfA) précédemment déduits. Un gain imposable peut ainsi apparaître même lorsque le prix de vente correspond uniquement au coût d'acquisition initial. Cet effet doit être particulièrement pris en compte pour les biens immobiliers loués en cas de cession dans le délai spéculatif de dix ans.