Quelle date de référence est déterminante pour le calcul du coût d'acquisition du terrain et du bâtiment ? Le FG Münster s'est prononcé sur cette question dans le litige suivant :
En l'espèce, le requérant a acquis le 17/11/2017, par un contrat de vente notarié, un terrain avec immeuble collectif pour 2 400 000 EUR. Conformément au § 2 du contrat de vente, 400 000 EUR étaient affectés à la valeur du terrain et le reste au bâtiment. Selon le § 4 du contrat de vente, le transfert des risques, profits et charges devait intervenir le jour suivant le paiement intégral du prix d'achat. Le paiement intégral du prix d'achat a eu lieu le 29/03/2018. S'agissant de la répartition de la valeur entre le terrain et le bâtiment, le requérant a soutenu que l'accord verbal initial était déterminant. L'administration fiscale n'a pas suivi cette position et a sollicité l'avis d'un expert tiers, chargé de déterminer la valeur du terrain et du bâtiment à trois dates différentes : la date de l'accord verbal initial, la date de la conclusion du contrat et la date du transfert des risques, profits et charges. Les valeurs ainsi déterminées pour le terrain et le bâtiment s'écartaient considérablement des valeurs convenues contractuellement.
Décision du FG Münster
Selon le FG Münster, dans ce litige, la répartition des valeurs au jour du transfert des risques est déterminante. En effet, pour l'appréciation du coût d'acquisition, il convient en principe de retenir la date de la livraison, c'est-à-dire, pour les biens immobiliers, en règle générale, la date du transfert effectif de la possession, des risques, des profits et des charges. Dans le présent litige, la date de référence pertinente serait donc le 30/03/2018. Le FG Münster a toutefois admis un pourvoi en révision, en raison de l'existence d'avis divergents sur la date de référence déterminante.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Quelle est la date déterminante pour la répartition du coût d'acquisition d'un bien immobilier ?
Selon le FG Münster, la date déterminante est celle du transfert de la possession, de la jouissance, des risques et des charges. Pour les biens immobiliers, cela correspond généralement au jour de la livraison effective, et non à la date de signature de l'acte notarié ou d'un accord verbal antérieur.
Pourquoi la date de l'acte notarié n'est-elle pas déterminante pour la répartition du prix d'achat ?
Pour l'appréciation des coûts d'acquisition, c'est la date de livraison qui est déterminante. Dans le cas des biens immobiliers, il s'agit du moment auquel la possession, la jouissance, les risques et les charges sont effectivement transférés à l'acheteur. La conclusion du contrat notarié ne fait naître dans un premier temps qu'une obligation contractuelle.
Les valeurs convenues dans le contrat d'achat pour le terrain et le bâtiment sont-elles toujours contraignantes ?
Non. Si les valeurs convenues contractuellement s'écartent sensiblement des valeurs vénales réelles, l'administration fiscale peut contrôler la répartition et, le cas échéant, la corriger sur la base d'une expertise. Ce sont alors les rapports de valeur réels à la date du transfert des risques qui font foi.
La question de la date de référence applicable lors de la ventilation du prix d'achat est-elle tranchée par la jurisprudence suprême ?
Non, cette question juridique n'est pas encore définitivement tranchée. En raison de divergences d'interprétation concernant la date de référence applicable, le FG Münster a expressément admis le pourvoi en révision. Les contribuables devraient donc, le cas échéant, maintenir ouverts les avis d'imposition concernés.
Quelle est l'importance fiscale de la répartition du prix d'achat entre le terrain et le bâtiment ?
Cette répartition est déterminante pour le montant de l'amortissement, car seule la part du bâtiment est amortissable et peut être déduite via l'AfA en tant que frais professionnels ou charges d'exploitation. Une part de bâtiment plus élevée entraîne un volume d'AfA plus important et donc une charge fiscale réduite.