L'appartenance d'un immeuble au patrimoine d'une société est définie par la loi.
Ce qui change
Un immeuble appartient au patrimoine de la société qui a réalisé en dernier un fait générateur principal selon § 1 Abs. 1 GrEStG portant sur cet immeuble, dès lors et tant que l'acquisition n'a pas été annulée.
Afin d'éviter des montages abusifs, la loi prévoit que la nouvelle règle d'attribution ne s'applique pas :
- aux actes juridiques qui ont été annulés, et
- aux immeubles qui ont fait l'objet d'une rétrocession,
dans la mesure où cela aboutirait à éviter une opération d'acquisition.
Sans cette disposition légale, une société pourrait par exemple être vidée de son patrimoine immobilier, ses parts sociales cédées – sans réalisation d'un fait générateur complémentaire – puis l'opération immobilière conclue auparavant pourrait être dénouée.
Entrée en vigueur
Selon la version adoptée, la nouvelle règle s'applique pour la première fois aux opérations d'acquisition visées au § 1 Abs. 2a à 3a GrEStG qui sont réalisées après le jour de la promulgation de la loi fiscale annuelle (Jahressteuergesetz, JStG) 2024. Doivent également être prises en compte les opérations d'acquisition visées au § 1 Abs. 1 et 2 GrEStG qui ont été réalisées avant le jour suivant la promulgation du JStG 2024.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Quand un bien immobilier est-il considéré, au regard des droits de mutation, comme appartenant au patrimoine d'une société ?
Un bien immobilier appartient au patrimoine de la société qui a, en dernier lieu, réalisé un fait générateur au sens du § 1 Abs. 1 GrEStG (par exemple un contrat de vente) portant sur ce bien. Cette imputation reste valable tant que l'acquisition n'a pas été annulée. La définition légale précise ainsi clairement à quelle société un bien immobilier doit être rattaché aux fins des droits de mutation immobilière.
Quels montages la nouvelle règle d'imputation vise-t-elle à empêcher ?
Il s'agit notamment d'empêcher qu'une société soit vidée de ses biens immobiliers, que ses parts soient ensuite cédées sans déclencher de fait générateur complémentaire, puis que l'opération immobilière initiale soit annulée. La règle d'imputation ne s'applique donc pas aux opérations juridiques annulées ni aux biens immobiliers rachetés, dans la mesure où cela permettrait d'éviter un fait générateur d'acquisition.
À partir de quand la nouvelle règle d'attribution en matière de droits de mutation immobilière s'applique-t-elle ?
La nouvelle réglementation s'applique pour la première fois aux opérations d'acquisition au sens du § 1 Abs. 2a à 3a GrEStG réalisées après la date de publication de la loi fiscale annuelle 2024 (Jahressteuergesetz 2024). Sont en outre prises en compte les opérations d'acquisition au sens du § 1 Abs. 1 et 2 GrEStG réalisées avant cette date de référence.
Quelles opérations d'acquisition interrompent l'attribution d'un bien immobilier à la société ?
L'attribution prend fin lorsque l'opération d'acquisition sous-jacente est annulée. Toutefois, l'attribution initiale est maintenue dans la mesure où l'annulation ou un rachat conduirait à contourner une opération soumise à la Grunderwerbsteuer (droits de mutation immobilière allemands). Cela permet d'éviter que des annulations abusives ne produisent des effets fiscaux.