Comment traiter les droits de mutation sur les terrains non viabilisés, notamment en cas d'achat auprès d'une commune tenue à la viabilisation ? L'arrêt rendu par le BFH à ce sujet est exposé ci-après.
Cas litigieux : terrain non viabilisé comme objet d'acquisition
Les époux XY ont acquis, par contrat de vente notarié, un terrain non bâti et non viabilisé auprès d'une commune tenue à la viabilisation. Le prix d'achat comprenait, d'une part, le terrain non bâti et, d'autre part, les coûts de viabilisation du terrain. L'administration fiscale compétente a alors fixé le prix global, y compris les frais de viabilisation, comme base d'imposition (BMG) pour les droits de mutation. Les époux XY ont formé un recours contre cette décision. Le tribunal des finances compétent a toutefois rejeté la requête. Compte tenu du prix d'achat unique (terrain non bâti et frais de viabilisation), le contrat de vente devait être interprété en ce sens que la commune devait vendre aux acquéreurs le terrain à l'état viabilisé et que, par conséquent, l'intégralité du prix d'achat servait de base d'imposition aux droits de mutation. Les époux ont formé un pourvoi en révision devant le BFH contre l'arrêt du tribunal des finances.
Décision du BFH (II R 32/20) : base d'imposition des droits de mutation lors de l'achat d'un terrain auprès d'une commune tenue à la viabilisation
Dans son arrêt, le BFH précise que la base d'imposition des droits de mutation, conformément au § 8 Abs. 1 GrEStG, correspond à la contrepartie versée par l'acquéreur. Selon le § 9 Abs. 1 GrEStG, font partie de la contrepartie au sens des droits de mutation l'ensemble des prestations de l'acquéreur, notamment le prix d'achat y compris les autres prestations prises en charge. Pour déterminer l'étendue de la contrepartie au sens des droits de mutation, l'état du terrain au moment de la conclusion du contrat de vente est déterminant. Si un terrain est déjà viabilisé au moment de la conclusion du contrat de vente, seul le terrain viabilisé peut être l'objet du contrat. L'acquéreur doit alors également acquitter les droits de mutation portant sur les frais de viabilisation. Si un terrain n'est pas encore viabilisé au moment de la conclusion du contrat de vente, il convient de déterminer si le terrain viabilisé fait l'objet de l'obligation de transfert de propriété. Cet examen doit être effectué selon les principes du droit civil. Lorsque la commune tenue à la viabilisation est elle-même le vendeur et que l'acquéreur s'engage à verser une contribution pour la viabilisation future, c'est en règle générale le terrain non viabilisé qui constitue l'objet de la transaction et donc la base d'imposition des droits de mutation. Cela vaut aussi bien lorsqu'un contrat distinct est conclu pour la viabilisation que lorsqu'un tel accord est intégré au contrat de vente du terrain. Le BFH fait donc droit au pourvoi du demandeur et la base d'imposition des droits de mutation est réduite en faveur des époux XY.
Distinction par rapport à l'acquisition auprès d'aménageurs privés Contrairement à l'achat auprès d'une commune tenue à la viabilisation, le cas d'un achat auprès d'un aménageur privé doit être apprécié différemment. L'objet de l'acquisition est alors en règle générale le terrain viabilisé et les frais de viabilisation font ainsi également partie de la base d'imposition des droits de mutation.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Les frais de viabilisation lors d'un achat auprès d'une commune soumise à l'obligation de viabilisation font-ils partie de la base d'imposition des droits de mutation ?
Non. Lorsqu'une commune soumise à l'obligation de viabilisation vend un terrain non viabilisé et que l'acquéreur s'engage en outre à payer une contribution de viabilisation, seul le terrain non viabilisé constitue en règle générale l'objet de la transaction. Les frais de viabilisation ne font alors pas partie de la base d'imposition des droits de mutation (Grunderwerbsteuer). Cela vaut indépendamment du fait que la convention de viabilisation soit intégrée au contrat de vente ou conclue séparément (BFH II R 32/20).
Quelle est la base d'imposition de la Grunderwerbsteuer (droit de mutation immobilière allemand) selon les § 8 et § 9 GrEStG ?
Conformément au § 8 Abs. 1 GrEStG, la base d'imposition correspond à la contrepartie versée par l'acquéreur. Selon le § 9 Abs. 1 GrEStG, celle-ci englobe l'ensemble des prestations de l'acquéreur, notamment le prix d'achat ainsi que les autres prestations reprises. L'état du bien immobilier au moment de la conclusion du contrat de vente est déterminant pour l'étendue de la contrepartie.
Quelle est l'incidence de l'état de viabilisation du terrain sur les droits de mutation immobilière ?
Si le terrain est déjà viabilisé au moment de la conclusion du contrat de vente, seul le terrain viabilisé peut faire l'objet du contrat, et les frais de viabilisation sont soumis aux droits de mutation immobilière. S'il ne l'est pas encore, il convient d'examiner, selon les critères du droit civil, si le terrain viabilisé fait l'objet de l'obligation de transfert de propriété.
Quelle est la différence en cas d'acquisition auprès d'un aménageur privé ?
Lors d'un achat auprès d'un aménageur privé, l'objet de l'acquisition est généralement le terrain déjà viabilisé. Dans ce cas, les frais de viabilisation font partie de la base de calcul des droits de mutation immobilière (Grunderwerbsteuer). Cela diffère de l'achat auprès d'une commune tenue à la viabilisation.
Quelle est la conséquence pratique de l'arrêt du BFH II R 32/20 pour les acquéreurs de terrains ?
Les acquéreurs qui achètent un terrain non viabilisé auprès d'une commune tenue à la viabilisation et qui s'engagent à payer les futures contributions de viabilisation ne doivent pas acquitter de droits de mutation sur la part de viabilisation. Un prix d'achat unique mentionné dans le contrat ne change rien à cette règle. La base d'imposition est réduite en conséquence à la valeur du terrain non viabilisé.