L'avant-projet de la loi fiscale annuelle 2022 prévoit également des modifications de la loi sur l'évaluation (Bewertungsgesetz). Concrètement, l'évaluation des biens immobiliers selon la méthode du revenu (Ertragswertverfahren) et la méthode de la valeur matérielle (Sachwertverfahren) est modifiée. Cette modification vise à adapter la loi à l'ordonnance sur la valeur des biens immobiliers (Immobilienwerteverordnung, ImmoWertV), adoptée en juin 2021.
Les principales modifications envisagées de la loi sur l'évaluation sont les suivantes :
Méthode du revenu et méthode de la valeur matérielle
La durée d'utilisation totale pour certains types de bâtiments (« maisons individuelles et bifamiliales », « immeubles locatifs », « immeubles collectifs », « propriétés en copropriété » ainsi que « immeubles à usage mixte » ou « immeubles d'habitation à usage mixte ») est portée de 70 à 80 ans (nouvelle annexe 22 BewG).
Méthode du revenu
Dans la méthode du revenu, les frais d'exploitation ne seront plus calculés de manière forfaitaire sur la base du loyer annuel, mais selon les valeurs fixées à l'annexe 23 BewG. La nouvelle annexe 23 prévoit des frais de gestion fixes et des frais d'entretien dépendant de la surface au mètre carré. Un risque de perte locative en pourcentage est en outre pris en compte. Il convient de noter que les valeurs diffèrent selon qu'il s'agit d'un usage privé ou commercial. À l'avenir, les valeurs de l'annexe 23 BewG seront ajustées annuellement en fonction de l'indice des prix à la consommation.
Par ailleurs, les taux d'intérêt fonciers sont réduits (par exemple pour les immeubles locatifs de 5 % à 3,5 %) ; ces taux diminuent la valeur du bâtiment dans la méthode du revenu.
Méthode de la valeur matérielle
Pour l'application de la méthode de la valeur matérielle, plusieurs facteurs supplémentaires viendront s'ajouter à ceux déjà existants. Il s'agit en particulier d'un facteur régional (dont le niveau sera déterminé par la commission d'experts en fonction de la région) et d'un facteur de réduction liée à l'âge.
En outre, les coefficients de valeur de la méthode de la valeur matérielle sont relevés au niveau actuel du marché (annexe 25 BewG).
Conclusion
En pratique, on peut s'attendre à ce que les biens immobiliers soient évalués à une valeur plus élevée après l'adaptation de la loi sur l'évaluation. La charge fiscale en cas de donation ou de transmission par succession à un contribuable s'en trouverait également augmentée. Il est donc recommandé d'achever les transmissions à titre gratuit de biens immobiliers déjà prévues avant l'entrée en vigueur de la loi fiscale annuelle au 01.01.2023. Dans quelle mesure une transmission anticipée est également opportune pour d'autres biens immobiliers ne peut être apprécié de manière générale. Il est donc conseillé de contacter un Steuerberater (conseiller fiscal agréé en Allemagne). Nous vous tiendrons informés sur ce site de la suite de la procédure législative.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Quelles modifications de la loi sur l'évaluation (Bewertungsgesetz) la loi fiscale annuelle 2022 (Jahressteuergesetz 2022) apporte-t-elle pour les biens immobiliers ?
La loi fiscale annuelle 2022 (Jahressteuergesetz 2022) adapte la loi sur l'évaluation (Bewertungsgesetz) au règlement sur l'évaluation des biens immobiliers (Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWertV) de juin 2021. Sont notamment modifiées les méthodes d'évaluation par le rendement (Ertragswertverfahren) et par la valeur matérielle (Sachwertverfahren). En pratique, cela conduit régulièrement à des valorisations plus élevées lors de l'évaluation fiscale des biens immobiliers.
Comment évolue la durée d'utilisation totale des biens résidentiels dans la loi sur l'évaluation (Bewertungsgesetz) ?
La durée d'utilisation totale passe de 70 à 80 ans pour certaines catégories de bâtiments. Sont concernés les maisons individuelles et bifamiliales, les immeubles locatifs, les immeubles collectifs, les propriétés en copropriété ainsi que les terrains à usage mixte et les maisons d'habitation à usage mixte. Cette durée prolongée a un effet haussier sur la valeur retenue.
Quels changements concrets s'appliquent à la méthode du rendement pour l'évaluation immobilière ?
Les frais d'exploitation ne sont plus déduits forfaitairement du loyer annuel, mais déterminés selon les valeurs fixes de la nouvelle annexe 23 BewG, comprenant les frais de gestion, les frais d'entretien calculés selon la surface et un risque de perte de loyer. Une distinction est faite entre l'usage privé et commercial, et les valeurs sont ajustées chaque année à l'indice des prix à la consommation. De plus, les taux d'intérêt fonciers sont abaissés, par exemple de 5 % à 3,5 % pour les immeubles locatifs, ce qui augmente la valeur du bâtiment.
Quels nouveaux facteurs sont pris en compte dans la méthode de la valeur matérielle (Sachwertverfahren) ?
Dans la méthode de la valeur matérielle (Sachwertverfahren), un facteur régional, dont le montant est fixé localement par la commission d'experts, ainsi qu'un facteur de décote liée à l'âge sont désormais introduits. De plus, les coefficients de valeur selon l'annexe 25 BewG sont relevés au niveau actuel du marché. Ces deux ajustements entraînent généralement des valeurs immobilières plus élevées.
Pourquoi les transmissions immobilières à titre gratuit devraient-elles encore intervenir avant le 01.01.2023 ?
La réforme de la loi sur l'évaluation (Bewertungsgesetz) devrait entraîner une hausse sensible des valeurs retenues pour les biens immobiliers, ce qui augmente d'autant les droits de donation ou de succession en cas de transmission à titre gratuit. Les donations envisagées ou les transmissions anticipées de succession devraient donc, si possible, être finalisées avant l'entrée en vigueur au 01.01.2023. L'opportunité d'une transmission anticipée doit être examinée au cas par cas avec un Steuerberater (conseiller fiscal agréé en Allemagne).