Se denomina indemnización por cancelación anticipada (Vorfälligkeitsentschädigung) a la contraprestación que debe abonarse al prestamista (por ejemplo, el banco) en caso de devolución anticipada del préstamo. Surge entonces la cuestión de cómo debe tratarse fiscalmente dicha contraprestación en el marco de los rendimientos del arrendamiento. A continuación se expone esta cuestión a partir del siguiente litigio resuelto por el Tribunal Fiscal de Colonia (Finanzgericht Köln).
Caso controvertido
El demandante obtenía durante el período controvertido rendimientos del arrendamiento procedentes de tres inmuebles edificados. Uno de estos inmuebles de alquiler fue adquirido en el período impositivo 2006 y financiado mediante un préstamo concedido por el banco del demandante. El inmueble fue enajenado en 2018 y el producto de la venta debía destinarse a la amortización anticipada del préstamo de financiación. Por la devolución anticipada de dicho préstamo, el banco cobra la indemnización por cancelación anticipada, que en el caso del inmueble de alquiler enajenado debía hacerse valer como gastos deducibles corrientes (Werbungskosten) de los rendimientos del arrendamiento. Además, el importe restante debía utilizarse para amortizar parcialmente los préstamos de los otros dos inmuebles de alquiler, consignando el demandante este pago como gastos deducibles anticipados (vorweggenommene Werbungskosten) en la declaración del impuesto sobre la renta.
Contrariamente a la intención del contribuyente, la administración tributaria (Finanzamt) no admitió la deducción de dichos gastos.
Sentencia del FG Köln: la indemnización por cancelación anticipada no constituye gastos deducibles
El Finanzgericht Köln resolvió el litigio expuesto a favor de la administración tributaria (FG Köln, sentencia de 19.10.2023, 11 K 1802/22), denegando así la deducción como Werbungskosten de la indemnización por cancelación anticipada. El tribunal fundamenta su decisión en que, al haberse enajenado el inmueble, la indemnización por cancelación anticipada ya no constituye gastos deducibles del arrendamiento corriente, sino que debe imputarse al proceso de enajenación.
Si la enajenación del inmueble está sujeta a tributación conforme al § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG (por ejemplo, enajenación dentro de los 10 años o sin uso continuado para fines residenciales propios, ni en el año de la enajenación ni en los dos anteriores), la indemnización por cancelación anticipada puede deducirse como gastos de enajenación en el marco de la determinación de la ganancia procedente de operaciones privadas de enajenación. Si, como en el caso enjuiciado, la enajenación del inmueble no está sujeta a tributación conforme al § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, la indemnización por cancelación anticipada no puede deducirse como gastos deducibles, ni como Werbungskosten corrientes de los rendimientos del arrendamiento ni como gastos de enajenación en la determinación de la ganancia procedente de operaciones privadas de enajenación.
También se denegó la declaración de la amortización parcial de otros préstamos como gastos deducibles anticipados, ya que el contribuyente no acreditó la intención ni aportó pruebas de la amortización inmediata de dichos préstamos con el importe excedente.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Es deducible la indemnización por amortización anticipada como gasto relacionado con los ingresos (Werbungskosten) en la venta de un inmueble arrendado?
No, según la sentencia del FG Köln de 19.10.2023 (11 K 1802/22), la indemnización por amortización anticipada en la venta del inmueble arrendado no es deducible como gasto corriente relacionado con los ingresos por arrendamiento y subarrendamiento. Económicamente, el pago ya no se atribuye al arrendamiento corriente, sino al proceso de enajenación. Falta, por tanto, el necesario nexo causal con los ingresos por alquiler.
¿Cuándo puede deducirse una indemnización por amortización anticipada como gasto de venta?
Si la venta del inmueble constituye una operación privada de venta sujeta a tributación conforme al § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG (por ejemplo, venta dentro del plazo de 10 años sin uso propio continuado), la indemnización por amortización anticipada puede deducirse como gasto de venta al determinar el resultado. De este modo reduce la ganancia imponible derivada de la venta.
¿Qué ocurre con la indemnización por cancelación anticipada (Vorfälligkeitsentschädigung) en una venta inmobiliaria no sujeta a tributación?
Si la venta no está sujeta a tributación conforme al § 23 EStG (por ejemplo, fuera del plazo de 10 años), la indemnización por cancelación anticipada se pierde por completo a efectos fiscales. No puede deducirse ni como gasto deducible (Werbungskosten) en arrendamientos ni como coste de enajenación en operaciones privadas de venta.
¿Puede considerarse la amortización de otros préstamos de alquiler con el producto de la venta como gastos deducibles anticipados (vorweggenommene Werbungskosten)?
En principio, es posible reasignar el precio restante de venta a la amortización de otros préstamos de alquiler, pero ello exige una intención demostrable y un uso efectivo y oportuno de los fondos. En el caso litigioso, el FG Köln denegó la deducción por falta de pruebas concretas y de una intención inmediata de amortización. Por ello, los contribuyentes deben aplicar los fondos de forma rápida y documentada.
¿Qué es una indemnización por amortización anticipada (Vorfälligkeitsentschädigung)?
La Vorfälligkeitsentschädigung es la compensación que el prestatario debe abonar al prestamista cuando se reembolsa un préstamo antes de finalizar el período de fijación de intereses pactado. Compensa los intereses dejados de percibir por el banco y suele producirse en caso de amortización anticipada en el marco de la venta de un inmueble.