Los arrendadores tienen la posibilidad de amortizar un inmueble arrendado más rápido que la amortización ordinaria según la tabla de AfA (Absetzung für Abnutzung), siempre que pueda demostrarse de forma concluyente una vida útil más corta. Esto se realiza habitualmente mediante un informe pericial de valor elaborado por un perito independiente. A continuación, exponemos una resolución del FG Münster relativa a estos casos.
Litigio: AfA más corta con base en un informe pericial
Las demandantes son sociedades GmbH & Co. KG de carácter patrimonial que obtenían ingresos por arrendamiento de sus inmuebles. En concreto, se trataba de dos edificios construidos en la década de 1920 y hacia 1950, respectivamente. La vida útil residual en el momento del traspaso de cargas y beneficios ascendía, conforme al § 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG, a 40 y 50 años. No obstante, las demandantes consideraban que la vida útil efectiva (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG) era notablemente inferior. Por ello, cada una de ellas encargó a una perita independiente un informe de valor de mercado. Esta confirmó mediante su dictamen la posición de las demandantes, en contra del criterio del Finanzamt.
Informes conforme al Reglamento de Valoración Inmobiliaria
Los informes se elaboraron sobre la base del Reglamento de Valoración Inmobiliaria (Immobilienwerteverordnung, ImmoWertV). Según la jurisprudencia del BFH, este procedimiento de determinación del valor sustancial del edificio conforme a la ImmoWertV no es explícitamente idóneo para fijar la vida útil residual efectiva, pero puede constituir, en el caso concreto, una base de estimación fiable. En consecuencia, el FG Münster dio la razón a las sociedades patrimoniales en su demanda.
Recurso de revisión no admitido
El FG Münster denegó el recurso de revisión por tratarse de resoluciones referidas a casos individuales en aplicación de la jurisprudencia general.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Puede amortizarse un inmueble de alquiler en un plazo más corto que el indicado en la tabla de AfA?
Sí, conforme al § 7 Abs. 4 frase 2 EStG, el arrendador puede aplicar una vida útil real más corta que los 40 o 50 años establecidos de forma tipificada. El requisito es que dicha vida útil más corta se acredite de forma fundada, normalmente mediante un dictamen pericial elaborado por un perito independiente.
¿Es admisible un dictamen conforme a la ImmoWertV para determinar la vida útil residual?
Según la jurisprudencia del BFH, el procedimiento de valoración del valor material de inmuebles conforme al Reglamento de Valoración Inmobiliaria (ImmoWertV) no está previsto expresamente para determinar la vida útil residual efectiva. No obstante, puede constituir en casos concretos una base de estimación válida y ser reconocido por el tribunal fiscal.
¿Qué ha resuelto el FG Münster sobre una AfA más corta en inmuebles arrendados?
El FG Münster dio la razón a sociedades GmbH & Co. KG de mera gestión patrimonial que reclamaban, para edificios de los años 20 y 50, una vida útil residual más corta que la AfA legal de 40 o 50 años. La base fueron dictámenes periciales independientes de valor de mercado conforme a la ImmoWertV, que confirmaron la menor vida útil.
¿Se admitió recurso de casación contra la decisión del FG Münster?
No, el FG Münster no admitió el recurso de casación. La justificación fue que se trata de resoluciones sobre casos individuales en los que únicamente se aplica la jurisprudencia general.
¿Qué base jurídica permite una amortización (AfA) más corta en inmuebles?
El § 7 Abs. 4 frase 2 EStG permite aplicar una vida útil real más corta en lugar de los porcentajes de amortización a tanto alzado previstos en el § 7 Abs. 4 Nr. 1 y 2 EStG. La carga de la prueba recae sobre el contribuyente, que normalmente la cumple mediante un dictamen pericial.