Si el contrato original con el contratista general se modifica en puntos esenciales tras la firma del contrato de compraventa del terreno, decae la presunción de un contrato unitario. Se consideran desviaciones esenciales, por ejemplo, variaciones en las superficies o en los costes de construcción superiores al 10 % o la edificación de un inmueble adicional con carácter determinante. En tal caso, el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer) se calcula únicamente sobre el valor del terreno.
Actualizado: enero de 2018
Más sobre el tema en el artículo Grunderwerbsteuer, Vorsicht beim sogenannten „einheitlichen Vertragswerk“.
Preguntas relacionadas
Was bedeutet ein einheitliches Vertragswerk bei der Grunderwerbsteuer?
Von einem einheitlichen Vertragswerk spricht man, wenn Grundstückskauf und Bauerrichtung als wirtschaftliche Einheit behandelt werden. In diesem Fall unterliegt nicht nur der Bodenwert, sondern auch die Bauerrichtungskosten inklusive Umsatzsteuer der Grunderwerbsteuer. Damit erhöht sich die Bemessungsgrundlage erheblich.
Wann nimmt das Finanzamt ein einheitliches Vertragswerk an?
Ein einheitliches Vertragswerk liegt unter anderem vor, wenn Grundstücks- und Bauvertrag miteinander verknüpft sind, ein Gesamtpreis vereinbart wurde, mit dem Bau bereits vor Vertragsschluss begonnen wurde oder der Erwerber nicht mehr frei über Art und Umfang der Bebauung entscheiden kann. Auch ein faktischer Zwang, mit einem bestimmten Bauunternehmer zu bauen, führt dazu.
Wie hoch ist der Grunderwerbsteuersatz in Deutschland?
Der Grunderwerbsteuersatz wird von den Bundesländern festgelegt und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %. In Nordrhein-Westfalen beträgt er derzeit 6,5 %. Bei einem einheitlichen Vertragswerk wird dieser Satz auch auf die Bauerrichtungskosten angewendet.
Welche Vorsichtsmaßnahmen sollten Käufer vor Vertragsabschluss treffen?
Vor dem endgültigen Abschluss von Kauf- und Bauverträgen sollten der Vertragsentwurf mit Rechtsanwalt oder Notar besprochen und dem Steuerberater vorgelegt werden. So lassen sich grunderwerbsteuerliche Risiken durch ein einheitliches Vertragswerk frühzeitig erkennen und ggf. durch Vertragsgestaltung vermeiden.