La base imponible del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer) ha sido ampliada por la administración tributaria. El motivo son las normas sobre la denominada «unidad contractual» («einheitliches Vertragswerk»). Por ello podría ocurrir que, al adquirir un terreno que posteriormente vaya a ser edificado, no solo el valor del suelo, sino también los costes de construcción —incluido el impuesto sobre el valor añadido— queden sujetos al impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. El tipo impositivo en Renania del Norte-Westfalia asciende actualmente al 6,5 % (en Alemania varía según el Land federal entre el 3,5 % y el 6,5 %).
Según la administración tributaria, existe una «unidad contractual» —en cuyo caso la totalidad del valor del inmueble queda sujeta al impuesto sobre transmisiones inmobiliarias— en los siguientes supuestos:
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El objeto del contrato es el terreno ya edificado, incluso cuando este aún esté sin edificar en el momento de la celebración del contrato de compraventa.
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En el caso de contratos separados: compra del terreno / prestaciones de construcción (= vinculación jurídica), cuando:
- los contratos estén vinculados entre sí
- los acuerdos se recojan en un mismo documento
- se haya pactado un precio global
- ya se haya iniciado la construcción antes de la firma del contrato, o
- la enajenación del terreno solo pueda efectuarse, según lo pactado, a aquellas personas que previamente hayan otorgado un poder fiduciario para la celebración de los demás contratos
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El adquirente, en el momento de la firma del contrato de compraventa del terreno, ya no puede decidir libremente si se edifica o cómo se edifica (= vinculación material).
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El constructor solo vende sus terrenos a interesados que celebren también con él el contrato para la posterior edificación (= obligación fáctica).
No existe, en cambio, una unidad contractual cuando el contrato de contratista general inicialmente ofertado para la edificación se modifica en aspectos esenciales tras la firma del contrato de compraventa del terreno. En ese caso, el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias se calcula únicamente sobre el terreno adquirido. Podrían constituir desviaciones esenciales, por ejemplo:
- La modificación de la superficie y/o de los costes de construcción en más de un 10 %.
- La construcción de un edificio adicional que resulte determinante para el proyecto.
Recomendamos, por tanto, encarecidamente consultar con su Rechtsanwalt (abogado colegiado en Alemania) o notario antes de la firma definitiva del contrato de compraventa y presentar también el borrador del contrato a su Steuerberater (asesor fiscal colegiado en Alemania), para que este pueda advertirle, en su caso, de las consecuencias en materia de impuesto sobre transmisiones inmobiliarias.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Qué significa un contrato unitario en el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer)?
Se habla de un contrato unitario (einheitliches Vertragswerk) cuando la compra del terreno y la construcción del inmueble se consideran una unidad económica. En tal caso, no solo el valor del suelo, sino también los costes de construcción, incluido el IVA, quedan sujetos al impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. De este modo, la base imponible aumenta considerablemente.
¿Cuándo asume la Hacienda alemana (Finanzamt) la existencia de un contrato unitario?
Existe un contrato unitario, entre otros casos, cuando el contrato de compraventa del terreno y el de construcción están vinculados, se ha acordado un precio global, las obras se iniciaron antes de la firma del contrato o el comprador ya no puede decidir libremente sobre el tipo y alcance de la edificación. También se da cuando existe una obligación de facto de construir con un determinado contratista.
¿Cuál es el tipo del Grunderwerbsteuer (impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles) en Alemania?
El tipo del Grunderwerbsteuer lo fijan los Bundesländer y oscila entre el 3,5 % y el 6,5 %. En Renania del Norte-Westfalia es actualmente del 6,5 %. En el caso de un contrato unitario (einheitliches Vertragswerk), este tipo se aplica también a los costes de construcción.
¿Cuándo no existe un contrato unitario a pesar de la combinación de contrato de compraventa y contrato de obra?
Si el contrato original con el contratista general se modifica en puntos esenciales tras la firma del contrato de compraventa del terreno, decae la presunción de un contrato unitario. Se consideran desviaciones esenciales, por ejemplo, variaciones en las superficies o en los costes de construcción superiores al 10 % o la edificación de un inmueble adicional con carácter determinante. En tal caso, el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer) se calcula únicamente sobre el valor del terreno.
¿Qué precauciones deben tomar los compradores antes de firmar el contrato?
Antes de la firma definitiva de los contratos de compraventa y de obra, se recomienda comentar el borrador del contrato con un Rechtsanwalt (abogado colegiado en Alemania) o notario y presentarlo al Steuerberater (asesor fiscal colegiado en Alemania). De este modo, los riesgos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Inmobiliarias (Grunderwerbsteuer) derivados de un conjunto contractual unitario pueden detectarse a tiempo y, en su caso, evitarse mediante una adecuada configuración contractual.