De kwalificatie van uitgaven in het kader van de aanschaf en renovatie van een gebouw leidt regelmatig tot geschillen met het bevoegde Finanzamt. Het gaat daarbij om onderhouds- en moderniseringsmaatregelen volgens § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Op grond daarvan behoren ook uitgaven voor onderhouds- en moderniseringsmaatregelen die binnen drie jaar na de aanschaf van het gebouw worden uitgevoerd, tot de voortbrengingskosten van een gebouw, indien deze uitgaven exclusief omzetbelasting meer dan 15 procent van de aanschafkosten van het gebouw bedragen (aanschafgerelateerde voortbrengingskosten). Hoe deze rechtsgrondslag moet worden toegepast op afkoopsommen voor bestaande huurverhoudingen, wordt hierna aan de hand van een rechtszaak toegelicht.
Geschil
De eiseres in deze procedure is een GbR met als ondernemingsdoel het verhuren van onroerend goed. In het belastingjaar 2016 verwierf zij vier wooneenheden in een monumentaal pand. De koopprijs bedroeg 1,2 miljoen euro. Om de wooneenheden technisch op een hoger niveau te brengen, voerde de eiseres tussen 2016 en 2018 omvangrijke renovatiewerkzaamheden aan de huurwoningen uit. Om praktische redenen werden daarbij afkoopsommen van in totaal 35.000 euro aan de bestaande huurders betaald om hen tot een vroegtijdig vertrek te bewegen. De renovatie zou weliswaar ook met behoud van de huurders mogelijk zijn geweest, maar aanzienlijk omslachtiger. De GbR voerde de afkoopsommen in haar afzonderlijke en uniforme winstvaststelling op als direct aftrekbare verwervingskosten. Het bevoegde Finanzamt besloot in het kader van een belastingcontrole echter de afkoopsommen voor huurders te kwalificeren als onderhouds- en moderniseringsmaatregelen volgens § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Het FG Münster, dat bevoegd was voor de onderliggende klacht, stemde in zijn uitspraak met het Finanzamt in en kwalificeerde de afkoopsommen als onderhouds- en moderniseringsmaatregelen volgens § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
BFH-uitspraak: afkoopsommen voor huurders direct aftrekbaar
De BFH oordeelde tegen het Finanzamt en het FG Münster in, ten gunste van de GbR. Volgens de BFH is het toepassingsbereik van de onderhouds- en moderniseringsmaatregelen beperkt tot bouwkundige maatregelen aan het gebouw zelf. Uitgaven die slechts indirect verband houden met de onderhouds- en moderniseringsmaatregelen vallen bijgevolg niet automatisch onder § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Tot deze uitgaven behoren ook afkoopsommen voor eerder bestaande huurverhoudingen. Bovendien moet ook de temporele inkadering van de onderhouds- en moderniseringsmaatregelen volgens § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG in acht worden genomen. Deze maatregelen worden afgestemd op het begin van de bouwwerkzaamheden. Als begin van de bouwwerkzaamheden geldt ofwel de indiening van een bouwaanvraag, ofwel bij niet-vergunningplichtige projecten de indiening van de bouwdocumenten (§ 52 Abs. 16 Satz 8 EStG i.d.F. des StÄndG 2003). Afkoopsommen voor huurders worden vaak in een eerder stadium betaald en zijn daarom ook qua tijdstip niet aan de onderhouds- en moderniseringsmaatregelen toe te rekenen. Voorts overweegt de BFH dat § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sowieso een vereenvoudiging beoogt, op grond waarvan onderhouds- en moderniseringsmaatregelen in het kader van een gebouwverwerving niet afzonderlijk hoeven te worden beoordeeld (Senatsurteil in BFHE 254, 246, BStBl II 2016, 996, Rz 16; Schindler in Kirchhof/Seer, a.a.O., § 6 Rz 70). Indien uitgaven echter niet tot de onderhouds- en moderniseringsmaatregelen behoren, is in beginsel een afzonderlijke beoordeling noodzakelijk. Met inachtneming van deze punten besloot de BFH de afkoopsommen voor huurders te kwalificeren als direct aftrekbare verwervingskosten uit inkomsten uit verhuur en verpachting (§ 21 EStG).
Let op: sloop en nieuwbouw
Wel moet erop worden gewezen dat het in deze procedure betrokken gebouw onder monumentenzorg valt, waardoor een volledige sloop en nieuwbouw niet mogelijk zou zijn geweest. Daartegenover staat dat de sloop van een gebouw met het oog op de oprichting van een nieuwbouw op dezelfde locatie uiteraard tot voortbrengingskosten leidt. In dat geval zouden ook afkoopsommen voor een bestaande huurverhouding daaronder vallen en dus tot de nagekomen aanschaf- en voortbrengingskosten behoren (vgl. BFH-uitspraak van 01.10.1975 – I R 243/73, BFHE 117, 153, BStBl II 1976, 184).
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen
Zijn afkoopsommen aan huurders bij een renovatie direct aftrekbaar als Werbungskosten?
Ja, volgens het arrest van het BFH zijn afkoopsommen die aan huurders worden betaald voor vroegtijdig vertrek ten behoeve van renovatiewerkzaamheden direct aftrekbaar als Werbungskosten bij de inkomsten uit verhuur en verpachting (§ 21 EStG). Zij behoren niet tot de zogenaamde anschaffungsnahe Herstellungskosten volgens § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, omdat zij slechts indirect samenhangen met de bouwmaatregelen.
Wat zijn aanschaffingsnabije productiekosten volgens § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG?
Aanschaffingsnabije productiekosten zijn uitgaven voor onderhouds- en moderniseringsmaatregelen die binnen drie jaar na de aanschaf van een gebouw worden uitgevoerd en 15 procent van de aanschaffingskosten (exclusief btw) overschrijden. Deze uitgaven zijn niet direct aftrekbaar, maar moeten over de gebruiksduur worden afgeschreven.
Waarom vallen huurderafkoopsommen niet onder § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG?
De BFH beperkt het toepassingsgebied van de bepaling tot bouwkundige maatregelen aan het gebouw zelf. Huurderafkoopsommen houden slechts indirect verband met de renovatiewerkzaamheden en worden bovendien meestal vóór aanvang van de eigenlijke bouwmaatregelen betaald. Daardoor ontbreekt zowel het inhoudelijke als het temporele verband met de onderhouds- en moderniseringsmaatregelen.
Hoe worden afkoopsommen aan huurders bij sloop en nieuwbouw fiscaal behandeld?
Wordt een gebouw gesloopt en op dezelfde plek opnieuw opgericht, dan vormen de bouwkosten vervaardigingskosten. In dat geval behoren ook afkoopsommen voor bestaande huurovereenkomsten tot de nadere aanschaffings- of vervaardigingskosten en zijn deze niet direct aftrekbaar (vgl. BFH-arrest van 01.10.1975 – I R 243/73).
Wanneer beginnen onderhouds- en moderniseringsmaatregelen in de zin van het EStG?
Bepalend is het begin van de bouwwerkzaamheden, dat wordt gemarkeerd door de indiening van de bouwaanvraag of – bij bouwvergunningvrije projecten – door de indiening van de bouwstukken (§ 52 Abs. 16 Satz 8 EStG i.d.F. des StÄndG 2003). Uitgaven die vóór deze peildatum zijn gedaan, worden in de regel niet aan de moderniseringsmaatregelen toegerekend.