L'indemnité de remboursement anticipé désigne la somme à verser au prêteur (par ex. la banque) en cas de remboursement anticipé du prêt. La question se pose alors du traitement fiscal d'une telle indemnité dans le cadre des revenus de location et d'affermage. Une illustration en est donnée par le litige suivant porté devant le tribunal des finances de Cologne.
Le litige
Le requérant percevait, durant la période litigieuse, des revenus de location et d'affermage provenant de trois biens immobiliers bâtis. L'un de ces biens locatifs avait été acquis au cours de la période d'imposition 2006 et financé au moyen d'un prêt accordé par la banque du requérant. Le bien a été cédé en 2018, le produit de la cession devant servir au remboursement anticipé du prêt de financement. Pour ce remboursement anticipé, la banque a perçu une indemnité de remboursement anticipé, que le requérant entendait déduire en tant que frais professionnels courants des revenus de location et d'affermage pour le bien cédé. En outre, le solde restant devait être utilisé pour rembourser partiellement les prêts des deux autres biens locatifs, le requérant ayant déclaré ce versement comme frais professionnels anticipés dans sa déclaration d'impôt sur le revenu.
Contrairement à l'intention du contribuable, l'administration fiscale n'a pas reconnu ces déductions au titre des frais professionnels.
Arrêt du FG de Cologne : l'indemnité de remboursement anticipé n'est pas une charge déductible
Dans le litige précité, le tribunal des finances de Cologne a tranché en faveur de l'administration fiscale (FG Köln, arrêt du 19.10.2023, 11 K 1802/22) et a refusé la déduction de l'indemnité de remboursement anticipé en tant que charge professionnelle. Le tribunal motive sa décision par le fait que, du fait de la cession du bien, l'indemnité de remboursement anticipé ne constitue plus une charge liée à la location et à l'affermage en cours, mais doit être rattachée à l'opération de cession.
Si l'opération de cession d'un bien immobilier est imposable au sens du § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG (par ex. cession dans un délai de 10 ans, ou bien non affecté de manière permanente à des fins d'habitation personnelle, ou non affecté à de telles fins durant l'année de la cession et les deux années précédentes), l'indemnité de remboursement anticipé peut être déduite en tant que frais de cession lors de la détermination du gain provenant d'opérations de cession privées. Si, comme dans l'affaire jugée, l'opération de cession d'un bien immobilier n'est pas imposable au sens du § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, l'indemnité de remboursement anticipé ne peut être déduite ni en tant que charge courante des revenus de location et d'affermage, ni en tant que frais de cession dans le cadre du gain provenant d'opérations de cession privées.
La déclaration du remboursement partiel d'autres prêts en tant que frais professionnels anticipés a également été rejetée, le contribuable n'ayant pas démontré son intention ni apporté la preuve d'un remboursement immédiat de ces prêts au moyen du montant excédentaire.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
L'indemnité de remboursement anticipé lors de la vente d'un bien immobilier loué est-elle déductible en tant que frais professionnels ?
Non, selon l'arrêt du FG Köln du 19.10.2023 (11 K 1802/22), l'indemnité de remboursement anticipé versée lors de la cession du bien loué n'est pas déductible comme frais professionnels courants au titre des revenus fonciers. Économiquement, le paiement n'est plus rattaché à la location en cours, mais à l'opération de cession. Le lien de causalité requis avec les revenus locatifs fait donc défaut.
Quand une indemnité de remboursement anticipé peut-elle être déduite en tant que frais de cession ?
Lorsque la cession du bien immobilier constitue une opération de cession privée imposable au sens du § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG (par exemple, vente dans le délai de 10 ans sans usage personnel continu), l'indemnité de remboursement anticipé peut être déduite comme frais de cession dans le cadre de la détermination du résultat. Elle réduit ainsi le gain de cession imposable.
Qu'advient-il de l'indemnité de remboursement anticipé en cas de cession immobilière non imposable ?
Si la vente n'est pas imposable au sens du § 23 EStG (par exemple en dehors du délai de 10 ans), l'indemnité de remboursement anticipé est fiscalement entièrement perdue. Elle ne peut être prise en compte ni comme frais professionnels dans la catégorie des revenus locatifs, ni comme frais de cession dans le cadre des opérations de cession privées.
Le remboursement d'autres prêts liés à des biens locatifs avec le produit de la vente peut-il être considéré comme des frais professionnels anticipés ?
En principe, une réaffectation du prix de vente résiduel au remboursement d'autres prêts liés à des biens locatifs est envisageable, mais elle exige une intention démontrable et une utilisation effectivement rapide. Dans le litige concerné, le FG Köln a refusé la déduction faute de justificatifs concrets et d'intention immédiate de remboursement. Les contribuables doivent donc utiliser les fonds rapidement et de manière documentée.
Qu'est-ce qu'une indemnité de remboursement anticipé (Vorfälligkeitsentschädigung) ?
L'indemnité de remboursement anticipé (Vorfälligkeitsentschädigung) est la somme que l'emprunteur doit verser au prêteur lorsqu'un prêt est remboursé avant l'expiration de la période de taux fixe convenue. Elle compense la perte d'intérêts subie par la banque et est généralement due en cas de remboursement anticipé lié à la vente d'un bien immobilier.