Les dépenses engagées pour la rénovation complète d'une cuisine intégrée (évier, cuisinière, meubles encastrés et appareils électroménagers) dans un bien immobilier loué ne sont pas immédiatement déductibles en tant que frais professionnels au titre des revenus locatifs. Comme l'a jugé la Cour fédérale des finances (BFH) dans son arrêt du 3 août 2016 IX R 14/15, ces dépenses doivent être amorties sur une période de dix ans selon la méthode de l'amortissement pour dépréciation (AfA).
Dans l'affaire en cause, le requérant avait retiré les cuisines intégrées de plusieurs biens locatifs lui appartenant et les avait remplacées par de nouvelles. Il estimait que les dépenses ainsi engagées constituaient des « frais d'entretien » immédiatement déductibles. L'administration fiscale (Finanzamt, FA) n'a admis la déduction immédiate que pour les coûts d'installation de la cuisinière et de l'évier, ainsi que pour les appareils électroménagers dont le coût total n'excédait pas le seuil applicable aux biens économiques de faible valeur (410 €) ; les dépenses relatives aux meubles encastrés ont été réparties par le FA sur la durée d'utilisation prévue de dix ans. Le tribunal des finances a rejeté le recours comme non fondé.
Le BFH a confirmé le rejet du recours en abandonnant sa jurisprudence antérieure. Cette nouvelle appréciation repose principalement sur une compréhension modifiée de la notion d'éléments essentiels des bâtiments d'habitation. En font partie les objets sans lesquels le bâtiment d'habitation est considéré comme « inachevé ». Le BFH considérait jusqu'à présent que l'évier intégré dans une cuisine équipée constituait un élément du bâtiment et que cela valait également, selon les usages régionaux pouvant varier, pour la cuisinière. Les dépenses engagées pour le remplacement de ces éléments étaient ainsi immédiatement déductibles en tant que frais d'entretien.
Désormais, le BFH considère en revanche que l'évier et la cuisinière ne sont plus des éléments accessoires du bâtiment. Le BFH justifie cette position par l'évolution des pratiques d'équipement. Selon cette nouvelle approche, les différents éléments d'une cuisine intégrée constituent un bien économique autonome et de surcroît unique, ayant une durée d'utilisation de dix ans. Les coûts d'acquisition et de production ne peuvent donc être pris en compte fiscalement que par le biais de l'AfA.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Les frais de remplacement intégral d'une cuisine équipée dans un bien locatif sont-ils immédiatement déductibles ?
Non. Selon l'arrêt du BFH du 3.8.2016 (IX R 14/15), les dépenses liées au remplacement intégral d'une cuisine équipée ne constituent pas des frais d'entretien immédiatement déductibles. Elles doivent être amorties sur une durée d'utilisation de dix ans (AfA) et déclarées comme frais professionnels dans la catégorie des revenus de location et de fermage.
Pourquoi l'évier et la cuisinière ne sont-ils plus considérés comme des éléments indissociables du bâtiment ?
Le BFH a abandonné sa jurisprudence en raison de l'évolution des standards d'équipement. L'évier et la cuisinière ne sont plus aujourd'hui des éléments sans lesquels un immeuble d'habitation serait considéré comme « inachevé ». Ils forment au contraire, avec les autres composants de la cuisine intégrée, un bien économique autonome et unitaire.
Sur quelle durée une cuisine équipée doit-elle être amortie en tant que bien économique ?
La cuisine équipée doit être amortie comme un bien économique unique sur une durée d'utilisation de dix ans. L'ensemble des coûts d'acquisition et de production – y compris évier, cuisinière, meubles encastrés et appareils électroménagers – entre dans la base de calcul de l'amortissement linéaire (AfA).
Les appareils électroménagers individuels peuvent-ils être déduits immédiatement en tant que biens économiques de faible valeur (GWG) ?
Selon la nouvelle jurisprudence du BFH, la cuisine intégrée est considérée comme un bien économique unitaire, de sorte qu'un amortissement immédiat isolé d'appareils individuels via le seuil des GWG est en principe exclu. Toutefois, les appareils électroménagers autonomes et non fixés durablement peuvent être appréciés séparément s'ils ne font pas partie du bien économique unitaire qu'est la cuisine intégrée.
Quelles sont les conséquences pratiques de cet arrêt pour les bailleurs ?
Les bailleurs ne peuvent plus déduire fiscalement les coûts d'un renouvellement complet de la cuisine équipée l'année du paiement, mais uniquement de manière étalée sur dix ans. Cela détériore considérablement l'effet de liquidité de la modernisation et doit être pris en compte lors de la planification des travaux de rénovation.