Les bailleurs ont la possibilité d'amortir un bien locatif plus rapidement que la déduction pour dépréciation prévue par le tableau d'amortissement (Afa-Tabelle), si une durée d'utilisation plus courte peut être démontrée de manière concluante. Cela passe régulièrement par une expertise réalisée par un tiers indépendant. Nous présentons ci-après une décision du FG Münster relative à de tels cas.
Litige : amortissement raccourci sur la base d'une expertise
Les demanderesses sont des GmbH & Co. KG de gestion patrimoniale, qui percevaient toutes deux des revenus locatifs issus de leurs biens immobiliers. Il s'agissait concrètement de deux immeubles construits dans les années 1920 et vers 1950. La durée d'utilisation résiduelle au moment du transfert des bénéfices et des charges s'élevait, conformément au § 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG, à 40 et 50 ans respectivement. Les demanderesses estimaient toutefois que la durée d'utilisation effective (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG) était nettement inférieure. Pour cette raison, elles ont chacune commandé une expertise indépendante de la valeur vénale auprès d'un tiers expert. Celui-ci a confirmé par son expertise la position des demanderesses, contrairement à celle de l'administration fiscale.
Expertise selon le règlement sur l'évaluation immobilière
Les expertises ont été établies sur la base du règlement sur l'évaluation immobilière (Immobilienwerteverordnung – ImmoWertV). Selon la jurisprudence du BFH, cette méthode de détermination de la valeur matérielle d'un immeuble selon l'ImmoWertV n'est certes pas explicitement adaptée à la détermination de la durée d'utilisation résiduelle effective, mais elle peut, dans un cas d'espèce, constituer une base d'estimation fiable. En conséquence, le FG Münster a donné raison aux sociétés de gestion patrimoniale dans leur recours.
Pourvoi non admis Le FG Münster a refusé d'admettre un pourvoi en révision, au motif qu'il s'agit de décisions individuelles fondées sur l'application de la jurisprudence générale.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Un bien locatif peut-il être amorti sur une durée plus courte que celle prévue par le tableau d'amortissement (AfA-Tabelle) ?
Oui, conformément au § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, un bailleur peut retenir une durée d'utilisation réelle plus courte que les durées forfaitaires de 40 ou 50 ans. La condition est que cette durée plus courte soit démontrée de manière concluante, généralement au moyen d'une expertise de valeur établie par un expert indépendant.
Une expertise selon l'ImmoWertV est-elle admise pour déterminer la durée d'utilisation résiduelle ?
Selon la jurisprudence du BFH, la méthode d'évaluation de la valeur matérielle des bâtiments prévue par l'Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) n'est pas explicitement destinée à déterminer la durée d'utilisation résiduelle effective. Elle peut toutefois, au cas par cas, constituer une base d'estimation valable et être reconnue par le tribunal des finances.
Comment le FG Münster s'est-il prononcé sur une durée d'amortissement (AfA) plus courte pour les biens locatifs ?
Le FG Münster a donné raison à des GmbH & Co. KG de gestion patrimoniale qui revendiquaient, pour des immeubles des années 1920 et 1950, une durée d'utilisation résiduelle plus courte que l'AfA légale de 40 ou 50 ans. La décision s'appuyait sur des expertises indépendantes de valeur vénale établies conformément à l'ImmoWertV, lesquelles confirmaient la durée d'utilisation réduite.
Un pourvoi en révision a-t-il été admis contre la décision du FG Münster ?
Non, le FG Münster n'a pas admis le pourvoi en révision. La juridiction a justifié cette décision en indiquant qu'il s'agissait de cas d'espèce, dans lesquels seule la jurisprudence générale était appliquée.
Quelle base légale permet une durée d'amortissement (AfA) plus courte pour les bâtiments ?
Le § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG permet de retenir une durée d'utilisation réelle plus courte au lieu des taux forfaitaires d'AfA prévus au § 7 Abs. 4 Nr. 1 et 2 EStG. La charge de la preuve incombe au contribuable, qui l'apporte généralement au moyen d'une expertise.