On parle d'un ensemble contractuel unique lorsque l'achat du terrain et la construction du bâtiment sont traités comme une unité économique. Dans ce cas, non seulement la valeur du terrain, mais également les coûts de construction, TVA comprise, sont soumis aux droits de mutation immobilière. La base d'imposition s'en trouve considérablement augmentée.
Mise à jour: janvier 2018
En savoir plus dans l'article Grunderwerbsteuer, Vorsicht beim sogenannten „einheitlichen Vertragswerk“.
Questions liées
Wann nimmt das Finanzamt ein einheitliches Vertragswerk an?
Ein einheitliches Vertragswerk liegt unter anderem vor, wenn Grundstücks- und Bauvertrag miteinander verknüpft sind, ein Gesamtpreis vereinbart wurde, mit dem Bau bereits vor Vertragsschluss begonnen wurde oder der Erwerber nicht mehr frei über Art und Umfang der Bebauung entscheiden kann. Auch ein faktischer Zwang, mit einem bestimmten Bauunternehmer zu bauen, führt dazu.
Wie hoch ist der Grunderwerbsteuersatz in Deutschland?
Der Grunderwerbsteuersatz wird von den Bundesländern festgelegt und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %. In Nordrhein-Westfalen beträgt er derzeit 6,5 %. Bei einem einheitlichen Vertragswerk wird dieser Satz auch auf die Bauerrichtungskosten angewendet.
Wann liegt trotz Kombination von Kauf- und Bauvertrag kein einheitliches Vertragswerk vor?
Wird der ursprüngliche Generalübernehmervertrag nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags in wesentlichen Punkten geändert, entfällt die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks. Wesentliche Abweichungen sind etwa Änderungen der Flächen oder Baukosten um mehr als 10 % oder die Errichtung eines zusätzlichen, prägenden Gebäudes. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich dann nur am Grundstückswert.
Welche Vorsichtsmaßnahmen sollten Käufer vor Vertragsabschluss treffen?
Vor dem endgültigen Abschluss von Kauf- und Bauverträgen sollten der Vertragsentwurf mit Rechtsanwalt oder Notar besprochen und dem Steuerberater vorgelegt werden. So lassen sich grunderwerbsteuerliche Risiken durch ein einheitliches Vertragswerk frühzeitig erkennen und ggf. durch Vertragsgestaltung vermeiden.