L'administration fiscale a élargi la base de calcul des droits de mutation immobilière (Grunderwerbsteuer). Cela résulte des règles relatives au « contrat unique » (einheitliches Vertragswerk). Lors de l'acquisition d'un terrain destiné à être ensuite construit, il se peut que non seulement la valeur du terrain, mais également les coûts de construction, taxe sur la valeur ajoutée comprise, soient soumis aux droits de mutation immobilière. Le taux de cette taxe s'élève actuellement à 6,5 % en Rhénanie-du-Nord-Westphalie (il varie en Allemagne entre 3,5 et 6,5 % selon le Land).
Selon l'administration fiscale, un « contrat unique », entraînant la soumission de la valeur globale du bien aux droits de mutation immobilière, existe dans les cas suivants :
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L'objet du contrat est le terrain bâti, même si celui-ci n'est pas encore construit au moment de la conclusion du contrat de vente.
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En cas de contrats séparés : achat du terrain / prestations de construction (= lien juridique), lorsque :
- les contrats sont liés entre eux,
- les conventions sont regroupées dans un seul acte,
- un prix global est convenu,
- la construction a déjà commencé avant la conclusion du contrat, ou
- la cession du terrain ne peut, selon les accords, intervenir qu'au profit de personnes ayant préalablement délivré une procuration fiduciaire pour la conclusion des autres contrats.
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L'acquéreur ne peut plus, lors de la conclusion du contrat d'achat du terrain, décider librement si ou comment le terrain sera bâti (= lien matériel).
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L'entreprise de construction ne cède ses terrains qu'aux intéressés qui concluent également avec elle le contrat relatif à la construction ultérieure (= contrainte de fait).
En revanche, il n'existe pas de contrat unique lorsque le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée initialement proposé pour la construction est modifié sur des points essentiels après la conclusion du contrat d'achat du terrain. Dans ce cas, les droits de mutation immobilière sont calculés uniquement sur le terrain acquis. Des écarts essentiels peuvent être par exemple :
- La modification des surfaces et/ou des coûts de construction de plus de 10 %.
- La construction d'un bâtiment supplémentaire qui marque le projet de construction.
Nous recommandons donc vivement, avant la conclusion définitive des contrats d'achat, de consulter votre Rechtsanwalt (avocat inscrit au barreau en Allemagne) / notaire et de soumettre également le projet de contrat à votre Steuerberater (conseiller fiscal agréé en Allemagne), afin qu'il puisse, le cas échéant, vous alerter sur les conséquences en matière de droits de mutation immobilière.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Que signifie un ensemble contractuel unique en matière de droits de mutation immobilière ?
On parle d'un ensemble contractuel unique lorsque l'achat du terrain et la construction du bâtiment sont traités comme une unité économique. Dans ce cas, non seulement la valeur du terrain, mais également les coûts de construction, TVA comprise, sont soumis aux droits de mutation immobilière. La base d'imposition s'en trouve considérablement augmentée.
Quand l'administration fiscale considère-t-elle qu'il s'agit d'un ensemble contractuel unique ?
Un ensemble contractuel unique existe notamment lorsque le contrat de vente du terrain et le contrat de construction sont liés, qu'un prix global a été convenu, que la construction a débuté avant la conclusion du contrat ou que l'acquéreur ne peut plus décider librement de la nature et de l'étendue des travaux. Une contrainte de fait imposant de construire avec une entreprise déterminée conduit également à cette qualification.
Quel est le taux de la Grunderwerbsteuer (droits de mutation immobilière) en Allemagne ?
Le taux de la Grunderwerbsteuer est fixé par chaque Land et se situe entre 3,5 % et 6,5 %. En Rhénanie-du-Nord-Westphalie, il s'élève actuellement à 6,5 %. En présence d'un ensemble contractuel unique (einheitliches Vertragswerk), ce taux s'applique également aux coûts de construction.
Quand n'y a-t-il pas d'ensemble contractuel unique malgré la combinaison d'un contrat d'achat et d'un contrat de construction ?
Si le contrat initial d'entrepreneur général est modifié sur des points essentiels après la conclusion du contrat d'achat du terrain, l'hypothèse d'un ensemble contractuel unique est écartée. Sont considérées comme essentielles, par exemple, les modifications des surfaces ou des coûts de construction de plus de 10 %, ou la réalisation d'un bâtiment supplémentaire à caractère déterminant. Les droits de mutation immobilière (Grunderwerbsteuer) sont alors calculés uniquement sur la valeur du terrain.
Quelles précautions les acquéreurs doivent-ils prendre avant la signature du contrat ?
Avant la conclusion définitive des contrats de vente et de construction, le projet de contrat devrait être discuté avec un Rechtsanwalt (avocat inscrit au barreau en Allemagne) ou un notaire et soumis au Steuerberater (conseiller fiscal agréé en Allemagne). Cela permet d'identifier rapidement les risques liés à la taxe sur les mutations immobilières découlant d'un ensemble contractuel unifié et, le cas échéant, de les éviter par une structuration contractuelle adaptée.