El BFH dejó claro en su sentencia de 11/12/2012 (Az. IX R 14/12) que los esfuerzos de alquiler deben adaptarse. También se considera exigible a los arrendadores hacer concesiones en cuanto al importe del alquiler en caso de pisos vacíos durante años o buscar vías de comercialización más adecuadas. En el caso enjuiciado se trataba de una casa construida en 1983. El demandante vivía en la planta baja, el piso del primer piso solo estuvo alquilado hasta 1997 y una habitación en la buhardilla permaneció vacía desde el principio. Para el piso del primer piso, el demandante publicaba periódicamente anuncios trimestrales en periódicos suprarregionales y tomaba el importe del alquiler a obtener del índice de alquileres vigente en cada momento. Para la habitación de la buhardilla se buscó al principio un inquilino en el vecindario mediante carteles; posteriormente ya no se emprendió nada respecto a esa habitación. En su declaración del impuesto sobre la renta, el demandante hizo valer regularmente, debido a los pisos vacíos, ingresos negativos por arrendamiento y alquiler (= solo deducción de gastos), que la oficina tributaria no reconoció. El tribunal fiscal dio la razón a la oficina tributaria; el Bundesfinanzhof compartió esta postura en su reciente sentencia y no admitió la deducción de los gastos correspondientes a los pisos vacíos.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Cuándo reconoce la Finanzamt los gastos deducibles (Werbungskosten) en caso de viviendas vacías durante años?
Los gastos deducibles (Werbungskosten) por viviendas vacías solo son deducibles si el propietario puede acreditar la intención de obtener ingresos por arrendamiento. Para ello debe realizar gestiones de alquiler serias y sostenidas. Si falta dicha intención o las gestiones no se ajustan a lo largo de los años, la Finanzamt rechaza la deducción de las pérdidas.
¿Qué requisitos exige el BFH respecto a los esfuerzos de alquiler en caso de desocupación prolongada?
Según la sentencia del BFH de 11.12.2012 (Az. IX R 14/12), los arrendadores deben adaptar sus esfuerzos cuando la desocupación persiste. Esto incluye, en particular, concesiones en el importe del alquiler y la elección de vías de comercialización más adecuadas. Medidas estándar, como anuncios periódicos en prensa al precio del índice de referencia, no son suficientes en casos de desocupación de varios años.
¿Bastan los anuncios periódicos en prensa al precio del índice de referencia de alquileres como prueba de la intención de arrendar?
No, los anuncios trimestrales en periódicos suprarregionales con rentas conforme al Mietspiegel no son suficientes en caso de desocupación prolongada. El BFH exige una adaptación de la estrategia, por ejemplo mediante reducciones del alquiler u otros canales de comercialización como agentes inmobiliarios o portales en línea. De lo contrario, falta la prueba de una intención seria de obtener ingresos.
¿Qué consecuencias fiscales tiene el cese total de los esfuerzos de arrendamiento de una vivienda?
Si se abandonan por completo los esfuerzos para encontrar un inquilino, desaparece la intención de obtener ingresos. En consecuencia, los gastos corrientes de los inmuebles vacíos ya no son deducibles fiscalmente como gastos relacionados con los ingresos por arrendamiento y subarrendamiento. El Finanzamt no reconoce los ingresos negativos en estos casos.
¿Qué consecuencias tiene la sentencia del BFH IX R 14/12 para propietarios con inmuebles desocupados?
Los propietarios de viviendas desocupadas deben documentar activamente su estrategia de alquiler y adaptarla de forma comprobable en caso de desocupación prolongada. Se recomiendan reducciones documentadas del alquiler, encargos a agentes inmobiliarios y el cambio de los canales de comercialización. Sin tales adaptaciones, existe el riesgo de que se denieguen retroactivamente los excedentes de gastos deducibles.