Reducción ampliada del rendimiento mercantil — empresas inmobiliarias

Una GmbH —incluso una GmbH de mera administración patrimonial— ejerce siempre actividad mercantil por razón de su forma jurídica y está sujeta al impuesto sobre actividades económicas (Gewerbesteuer). No obstante, la Ley del impuesto sobre actividades económicas (GewStG) contempla algunas excepciones a esta sujeción, que benefician especialmente a las empresas dedicadas a la administración de inmuebles. A continuación se exponen las reducciones del Gewerbesteuer aplicables a los bienes inmuebles afectos a la empresa conforme al § 9 Nr. 1 GewStG.

Fundamentos — Reducciones en el Gewerbesteuer para bienes inmuebles

Con carácter general, la base imponible para determinar el Gewerbesteuer a pagar es el rendimiento mercantil (Gewerbeertrag), incrementado o reducido en los importes señalados en los §§ 8 y 9 GewStG. Entre las reducciones del § 9 GewStG figura también la relativa a los bienes inmuebles afectos a la empresa según el § 9 Nr. 1 GewStG. El objetivo de esta reducción es atenuar o evitar la doble carga derivada de los impuestos reales (Grundsteuer y Gewerbesteuer).

Reducción simple del Gewerbesteuer — Bienes inmuebles afectos (§ 9 Nr. 1 S. 1 GewStG)

Conforme al § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG, el rendimiento mercantil de las empresas se reduce porcentualmente en función de los bienes inmuebles incluidos en el patrimonio empresarial que no estén exentos del Grundsteuer. En concreto, la reducción asciende al 1,2 % del valor unitario (Einheitswert) (hasta el 31.12.2024) o del valor a efectos del Grundsteuer (Grundsteuerwert) (a partir del 01.01.2025). Para la atribución del inmueble al patrimonio empresarial es determinante la situación a inicio del año natural. Asimismo, debe tenerse en cuenta que solo la parte del inmueble que pertenece al patrimonio empresarial da derecho a la reducción (§ 20 GewStDV). Un ejemplo sería que la mitad del inmueble empresarial deba atribuirse al patrimonio privado de la cónyuge. Esa parte queda entonces excluida de la reducción del § 9 Nr. 1 GewStG.

Reducción ampliada del Gewerbesteuer — Bienes inmuebles afectos (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG)

Frente a lo anterior, una empresa inmobiliaria puede, previa solicitud, quedar totalmente exenta del Gewerbesteuer cuando su actividad consista exclusivamente en administrar y utilizar bienes inmuebles propios. No resulta perjudicial para la reducción ampliada del rendimiento mercantil —si bien tampoco se beneficia de ella— la administración de capital propio, la promoción de viviendas, la construcción y enajenación de viviendas unifamiliares, bifamiliares o pisos en régimen de propiedad horizontal (siempre que no concurra un comercio inmobiliario de carácter mercantil) ni el suministro de electricidad procedente de energías renovables a los arrendatarios de los inmuebles afectos. Es decir, sigue siendo posible aplicar la reducción del rendimiento mercantil derivada de la administración y uso de bienes inmuebles propios, aun cuando se obtengan ingresos en esos ámbitos. No obstante, los beneficios imputables a estas actividades sí están sujetos al Gewerbesteuer. Esta regulación pretende equiparar a las empresas de administración patrimonial que, por su forma jurídica, se consideran sociedades mercantiles (por ejemplo, GmbH, GmbH & Co. KG) con el arrendamiento de inmuebles pertenecientes al patrimonio privado. En efecto, los ingresos por arrendamiento y cesión de uso (§ 21 EStG) no están, en principio, sujetos materialmente al Gewerbesteuer.

Nota práctica: reducción del Gewerbesteuer

En la práctica, las distintas reducciones del Gewerbesteuer conforme al § 9 Nr. 1 GewStG desempeñan un papel relevante, ya que existe una diferencia considerable en la carga tributaria entre la reducción simple y la ampliada. Por ello, la reducción ampliada del Gewerbesteuer es frecuentemente objeto de procedimientos ante los tribunales económico-administrativos y la Administración tributaria la aplica de forma especialmente restrictiva.