Según una nueva sentencia del BFH de 9 de mayo de 2017, Az. IX R 6/16, los gastos del arrendador para reparar daños causados por el inquilino tras la adquisición del inmueble arrendado son directamente deducibles fiscalmente como gastos de obtención de ingresos.
Contexto:
En principio, los gastos realizados en un edificio durante los tres primeros años tras la adquisición del inmueble deben sumarse al coste de adquisición como costes de adquisición posteriores (y, por tanto, solo pueden considerarse fiscalmente vía amortización), siempre que dichos gastos superen el 15 % (sin IVA) del coste de adquisición. Esto resulta a menudo muy frustrante para el arrendador, ya que en ese caso solo puede deducir fiscalmente los costes mediante la amortización, que para el edificio asciende únicamente al 2 % del coste de adquisición por año (= 50 años de vida útil del edificio).
Sentencia actual:
En su resolución actual, el BFH ha decidido, sin embargo, que los gastos sí pueden tenerse en cuenta de forma inmediata a efectos fiscales cuando los daños hayan sido causados por el inquilino. En el caso enjuiciado, la arrendadora había adquirido en 2007 un piso en propiedad que, en el momento de la compra, no presentaba ningún defecto. La demandante (= arrendadora) se subrogó en el contrato de arrendamiento del inquilino anterior, pero rescindió el contrato cuando, al año siguiente, la inquilina se negó a pagar los gastos accesorios vencidos. Tras la salida de la inquilina, la vivienda arrendada presentaba daños considerables: cristales rotos, baldosas destrozadas, una rotura de tubería no comunicada a la arrendadora (con los consiguientes daños derivados) y formación de moho causada por una ventilación inadecuada.
La arrendadora tuvo que reparar los daños para poder volver a alquilar la vivienda. En 2008 se generaron por ello costes totales de aproximadamente 20.000 EUR, que hizo valer en su declaración del impuesto sobre la renta como gastos de mantenimiento deducibles de forma inmediata. Después de que la administración tributaria denegara la deducción de los costes con el argumento de que se trataba de los denominados “gastos de producción próximos a la adquisición”, dado que los costes totales superaban el 15 % del coste total de adquisición de la vivienda y la adquisición no se remontaba a más de tres años, la arrendadora interpuso demanda ante el Tribunal Fiscal de Düsseldorf, que le dio la razón. No obstante, la administración tributaria interpuso recurso de casación contra esta sentencia ante el BFH.
Ahora, el BFH se ha sumado al criterio del Tribunal Fiscal con el argumento de que la arrendadora no podía haber influido en ello y que, en este caso, había daños demostrables causados por la conducta culpable de la inquilina.
Esta sentencia tiene gran relevancia práctica. Por ello, compruebe cuidadosamente si los gastos que debe realizar en el inmueble arrendado se deben a daños causados por el inquilino.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Los daños causados por el inquilino son deducibles inmediatamente como gastos relacionados con los ingresos?
Sí. Según la sentencia del BFH de 09.05.2017 (IX R 6/16), los gastos para reparar daños causados culposamente por el inquilino tras la adquisición del inmueble arrendado pueden deducirse de inmediato como gastos relacionados con los ingresos por arrendamiento y subarrendamiento. En este caso no se aplica el límite del 15 % para costes de producción cercanos a la adquisición.
¿Qué son los gastos de producción asimilados a los de adquisición (anschaffungsnahe Herstellungskosten) en inmuebles arrendados?
Los gastos de reparación y modernización que se generan en los tres años posteriores a la adquisición de un inmueble y superan el 15 % del coste de adquisición del edificio (sin IVA) se consideran anschaffungsnahe Herstellungskosten. No son deducibles de forma inmediata, sino que incrementan la base de la amortización y solo reducen la carga fiscal a través de la AfA anual (por regla general, un 2 %).
¿Por qué no se aplica el límite del 15 % a los daños causados por el inquilino?
El BFH fundamenta la excepción en que el arrendador no puede influir sobre este tipo de daños y en que los gastos no guardan relación con la adquisición del inmueble. Requisito es que se pueda acreditar la conducta culpable del inquilino y que el inmueble estuviera libre de defectos en el momento de la adquisición.
¿Qué pruebas deben asegurar los arrendadores en caso de daños causados por inquilinos?
Los arrendadores deben documentar que el inmueble estaba libre de defectos en el momento de la adquisición (p. ej., mediante acta de entrega) y que los daños se produjeron durante el arrendamiento por una conducta culposa del inquilino. Son adecuados fotografías, actas de entrega y de salida, facturas de artesanos, así como testigos, para poder hacer valer la deducción inmediata como gastos deducibles (Werbungskosten) ante el Finanzamt (oficina tributaria alemana).
¿Qué tipos de daños se trataron en el caso del BFH?
El caso resuelto se refería a cristales rotos, baldosas destrozadas, una rotura de tubería no comunicada con daños subsiguientes, así como aparición de moho por una ventilación inadecuada. Los costes de reparación, de unos 20.000 EUR, pudieron deducirse de inmediato como gasto de conservación (Erhaltungsaufwand), pese a superar el límite del 15 %.