Antecedentes:
La base imponible del Grunderwerbsteuer (impuesto sobre transmisiones inmobiliarias en Alemania) en la compra de un inmueble es, por regla general, el precio de compra, incluidas las demás prestaciones asumidas por el comprador.
El crédito por el precio de compra se valora por su valor nominal, salvo que concurran circunstancias especiales que justifiquen un valor superior o inferior.
Al celebrar el contrato de compraventa, las partes deben partir de la premisa de que el precio de compra se pagará efectivamente en el importe acordado. A estos efectos resulta irrelevante si el precio se paga después realmente o si el crédito por el precio de compra resulta impagado total o parcialmente.
Sentencia del BFH de 12/05/2016:
En el supuesto enjuiciado se debatía si el impago del crédito por el precio de compra a causa de la insolvencia del comprador conlleva una modificación de la base imponible del Grunderwerbsteuer.
El BFH ha resuelto que no procede una modificación del Grunderwerbsteuer. Si bien la apertura del procedimiento de insolvencia sobre el patrimonio del comprador hace incobrable el crédito por el precio de compra en la medida en que el vendedor no resulte satisfecho en dicho procedimiento, ello no afecta ni a la validez del contrato de compraventa ni implica una reducción del precio, ya que el momento determinante es el de la celebración del contrato y, con ello, el precio acordado. Conforme a la Grunderwerbsteuergesetz, una reducción del crédito por el precio de compra tras la celebración del contrato puede, en principio, dar lugar a una modificación de la base imponible del Grunderwerbsteuer. Sin embargo, el impago parcial del crédito por el precio de compra como consecuencia de la insolvencia del comprador no constituye una reducción del precio en el sentido de la Grunderwerbsteuergesetz.
Conclusión:
En consecuencia, el impago del crédito por el precio de compra a causa de la insolvencia del comprador no implica modificación alguna de la base imponible del Grunderwerbsteuer.
Más allá del caso enjuiciado, la resolución del BFH tiene alcance general.
No dude en contactarnos si se le plantean cuestiones concretas en su caso particular.
Fuente: BFH online
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la base imponible del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer) en la compraventa de un inmueble?
La base imponible es, por regla general, el precio de compra acordado, incluidas las demás prestaciones asumidas por el comprador. El crédito por el precio de compra se valora por su valor nominal, salvo que circunstancias especiales justifiquen un valor superior o inferior. Es determinante el momento de la celebración del contrato.
¿La pérdida del crédito del precio de compra por insolvencia del comprador reduce el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer)?
No. El BFH resolvió en sentencia de 12.05.2016 que la pérdida del crédito del precio de compra debida a la insolvencia del comprador no conlleva una modificación de la base imponible del Grunderwerbsteuer. El impuesto se mantiene calculado sobre el precio de compra inicialmente pactado.
¿Por qué un fallido en el cobro no se considera una reducción del precio de compra en el sentido de la GrEStG?
Si bien, conforme a la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Inmobiliarias (GrEStG), una reducción posterior del precio de compra puede modificar la base imponible, según el criterio del BFH un fallido derivado de la insolvencia no constituye tal reducción. El contrato de compraventa sigue siendo válido y el precio acordado se mantiene inalterado en términos contractuales.
¿Qué relevancia tiene la sentencia del BFH de 12/05/2016 más allá del caso concreto?
La resolución tiene alcance general: los vendedores no pueden, por regla general, reducir el Grunderwerbsteuer (impuesto sobre transmisiones inmobiliarias) ya liquidado cuando el comprador deviene insolvente y el precio de compra resulta total o parcialmente incobrable. El riesgo económico del impago recae así, a efectos del Grunderwerbsteuer, sobre el vendedor.
¿Cuándo no se valora el crédito del precio de compra en una compraventa de inmuebles por su valor nominal?
Solo cabe apartarse del valor nominal cuando concurren circunstancias especiales que ya en el momento de la celebración del contrato determinen un valor superior o inferior. Una imposibilidad de cobro posterior, por ejemplo a causa de una insolvencia, no se considera una de estas circunstancias y, por tanto, no conlleva modificación alguna de la valoración.