El arrendamiento de un centro comercial no está sujeto al Gewerbesteuer (impuesto sobre actividades económicas), según ha resuelto el Bundesfinanzhof (BFH, Tribunal Supremo Fiscal alemán) en su sentencia de 14 de julio de 2016, IV R 34/13. El arrendamiento se enmarca todavía dentro de la gestión privada del patrimonio. Para apreciar la existencia de una explotación empresarial no basta con que el arrendador, además del mero arrendamiento de las superficies comerciales, ponga a disposición las infraestructuras necesarias para el funcionamiento del centro comercial y lleve a cabo medidas publicitarias y de promoción de ventas para el conjunto del centro.
En el caso enjuiciado, una sociedad arrendadora había cedido un centro comercial con una superficie de venta de aproximadamente 30.000 m² a unos 40 arrendatarios, como, por ejemplo, comercios minoristas que ofrecían bienes y servicios. La sociedad arrendadora había obligado a los arrendatarios a celebrar contratos con otras dos sociedades, encargadas de la explotación corriente, el mantenimiento, la limpieza y la vigilancia de todo el centro comercial, incluido el aparcamiento, así como de la limpieza de los aseos y zonas comunes existentes. Los arrendatarios estaban obligados frente a la sociedad arrendadora a constituir una sociedad publicitaria financiada por ellos mismos. Esta abonaba los servicios de un gestor del centro (Centermanager) encargado de ejecutar las medidas publicitarias para el centro comercial. La Administración tributaria (Finanzamt) y el Tribunal Fiscal (Finanzgericht) consideraron que el arrendamiento del centro comercial constituía una explotación empresarial debido a la multitud de estos servicios.
Por el contrario, el BFH negó, en favor de la arrendadora, la existencia de una explotación empresarial. Según su sentencia, no se abandona el ámbito de la gestión privada del patrimonio cuando se arrienda un centro comercial y se prestan a los arrendatarios servicios accesorios por parte del propio arrendador o, por encargo de este, por terceros. Resultó determinante para el BFH que dichos servicios afectan a la infraestructura necesaria para el arrendamiento de un centro comercial. Prestaciones como la limpieza, la vigilancia y la puesta a disposición de aseos y zonas comunes son prestaciones habituales en el arrendamiento de un centro comercial. Las medidas publicitarias y de promoción de ventas constituyen, ciertamente, prestaciones adicionales al arrendamiento. Sin embargo, dado que con ello la sociedad arrendadora promociona la totalidad del centro comercial, esta publicidad responde mayoritariamente al interés del arrendador y, por tanto, no altera el hecho de que la prestación de arrendamiento sigue siendo la que caracteriza el conjunto del intercambio de prestaciones.
Fuente: nota de prensa del BFH
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿El arrendamiento de un centro comercial está sujeto al impuesto sobre actividades económicas (Gewerbesteuer)?
No. El BFH resolvió mediante sentencia de 14 de julio de 2016 (IV R 34/13) que el arrendamiento de un centro comercial se enmarca, en principio, en la gestión privada del patrimonio y, por tanto, no está sujeto al Gewerbesteuer. Esto rige también cuando el arrendador presta servicios adicionales de infraestructura y publicidad.
¿Qué servicios accesorios en el arrendamiento de un centro comercial no constituyen actividad empresarial?
Servicios habituales como limpieza, vigilancia, mantenimiento y la puesta a disposición de aseos y zonas sociales forman parte de la infraestructura necesaria de un centro comercial y no generan actividad empresarial. Incluso si el arrendador presta estos servicios a través de terceros, la actividad permanece dentro de la gestión privada del patrimonio.
¿Las medidas publicitarias para un centro comercial son perjudiciales para la administración patrimonial?
No, las medidas publicitarias y de promoción de ventas no conducen necesariamente a la calificación como explotación comercial. Dado que con la publicidad se promociona la totalidad del centro comercial, esta sirve principalmente al interés del arrendador. La prestación de arrendamiento sigue caracterizando, por tanto, el conjunto del intercambio de prestaciones.
¿Cuándo deja el arrendamiento de un centro comercial de ser gestión de patrimonio privado?
El umbral hacia la actividad mercantil se supera cuando las prestaciones accesorias van más allá de la infraestructura habitual de un centro comercial y dejan de estar subordinadas a la prestación principal de arrendamiento. Mientras los servicios se limiten a la infraestructura necesaria, se mantiene la calificación como gestión de patrimonio.
¿Qué relevancia práctica tiene la sentencia del BFH IV R 34/13 para los arrendadores?
Los arrendadores de grandes inmuebles comerciales como centros comerciales suelen quedar exentos del Gewerbesteuer (impuesto sobre actividades económicas) incluso cuando prestan servicios complementarios de gran alcance. La resolución aporta seguridad jurídica en la delimitación entre la gestión privada del patrimonio y la actividad empresarial, y resulta especialmente relevante para sociedades inmobiliarias.