Wird eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie veräußert, ist der daraus entstehende Veräußerungsgewinn regelmäßig steuerfrei gestellt. Welche einzelnen Möglichkeiten der Steuerbefreiung bei dem privaten Verkauf von Immobilien existieren und wie die kurzfristige Vermietung einzelner Räume sich auf die Steuerbefreiung auswirkt, wird im Folgenden anhand eines BFH-Urteils erläutert.
Grundlagen: Privates Veräußerungsgeschäft – Steuerbefreiung Immobilien
Grundsätzlich zählen zu den sonstigen Einkünften nach § 22 EStG auch die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 22 Nr. 2 EStG i.v.m. § 23 EStG). Immobilien im speziellen sind bei ihrer Veräußerung ebenfalls den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften zuzuordnen, wenn sie im Privatvermögen gehalten wurden und der Zeitraum zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt (10-jährige Spekulationsfrist gemäß § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen von der Besteuerung sind dabei Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung/ Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative) oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken (2. Alternative) genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG). Bei der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gemäß der zweiten Alternative gilt es die BFH-Urteile zu Gunsten dieser Steuerbefreiung zu beachten. Denn es reicht aus, wenn lediglich im mittleren Kalenderjahr des 3-Jahres Zeitraum bis zur Veräußerung durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. In den beiden anderen Kalenderjahren ist diese Bedingung nicht zu erfüllen, aber es muss sich innerhalb der Gesamtbetrachtung um einen zusammenhängenden Zeitraum handeln, indem die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (BFH-Urteil vom 27.06.2017 – IX R 37/16).
BFH-Urteil (BFH-Urteil vom 19.07.2022 – IX R 20/21): Privates Veräußerungsgeschäft – Tageweise Vermietung von einzelnen Räumen
Streitig war dabei, ob der Gewinn aus der Veräußerung eines Rheinhauses als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften zählt, soweit er auf die tageweisen fremdvermieteten Zimmer entfällt. Vertraglich war bei der Vermietung der Zimmer außerdem vereinbart, dass der Vermieter bzw. Hausbesitzer diese Räume während der gesamten Mietdauer nicht betreten dürfte.
Der BFH weist in seinem Urteil zunächst darauf hin, dass die Steuerbefreiung aufgrund einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken in der Rechtsprechung stets sehr weit gefasst wurde und deshalb immer im Einzelfall zu prüfen ist. Denn grundlegend gilt, dass der Steuerpflichtige das Gebäude auch dann selbst bewohnt, wenn eine gemeinsame Nutzung mit anderen Familienangehörigen und sogar fremden Dritten besteht. Aber eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt logischerweise nicht vor, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich an einen Dritten überlässt, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen. Folgt man dieser Rechtsprechung, schließt die tageweise Vermietung einzelner Zimmer eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken aus, besonders da der Vermieter bzw. Hauseigentümer während der Nutzungsüberlassung diese Zimmer nicht zu betreten hatte. Eine räumliche oder zeitliche Freigrenze für die steuerlich unschädliche kurzfristige Vermietung einzelner Wohnräume an Dritte ist gesetzlich nicht geregelt. Somit ist der Gewinn aus der Veräußerung des Rheinhauses aufgeteilt werden. Maßstab für das Verhältnis der Aufteilung stellt die Wohnfläche im Verhältnis dar, welche durchgängig zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde und der Wohnfläche, welche tageweise an Dritte vermietet wurde. Der Anteil des Veräußerungsgewinns, welcher auf die tageweise vermieteten Räume entfällt, ist so weit steuerpflichtig und den sonstigen Einkünften zuzurechnen (§ 22 Nr. 2 EStG i.v.m. § 23 EStG.