Inkomsten en uitgaven in verband met de verhuur van een woning kunnen fiscaal alleen in aanmerking worden genomen als sprake is van een duurzaam opgezette verhuuractiviteit en de bedoeling bestaat om structureel overschotten te behalen.
Van een dergelijke winstoogmerk wordt bij een vakantiewoning doorgaans uitgegaan wanneer de woning het hele jaar uitsluitend aan wisselende vakantiegasten wordt verhuurd en in de overige tijd daarvoor beschikbaar wordt gehouden. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de verhuur is overgedragen aan een bureau of bemiddelaar (bijv. een toeristisch bureau) en eigen gebruik daarbij contractueel voor het hele jaar is uitgesloten, of wanneer de verhuurder eventueel een andere woning in de directe omgeving van de vakantiewoning heeft, zodat in de regel niet van een eigen gebruik van de betreffende vakantiewoning kan worden uitgegaan.
Wel moet er rekening mee worden gehouden dat het winstoogmerk in het bijzonder kan worden getoetst wanneer er verliezen uit de verhuur van de vakantiewoning worden behaald.
Een verlies uit de verhuur van een vakantiewoning wordt onder meer fiscaal erkend wanneer de verhuur van de vakantiewoning de plaatselijk gebruikelijke verhuurperiode van vakantiewoningen met maximaal 25 % onderschrijdt. De BFH heeft bij arrest van 26-05-2020 (IX R 33/19) hierover beslist dat bij de toetsing van deze vraag ook gebruik kan worden gemaakt van vergelijkingsgegevens van overheidsinstanties die niet algemeen zijn gepubliceerd, maar uitsluitend op verzoek ter beschikking worden gesteld. Eventueel kan ook de bezettingsgraad van bedden worden geraadpleegd.
Achtergrond: Bij de verhuur van onroerend goed worden vaak verliezen behaald. Voor zover de verhuuractiviteit echter duurzaam, d.w.z. op de lange termijn, is opgezet, gaat de rechtspraak uit van een oogmerk om een overschot te behalen en worden de verliezen in beginsel erkend.
Bij een niet-duurzaam opgezette verhuur dient de belastingplichtige daarentegen aan de hand van een prognose voor een periode van 30 jaar aan te tonen dat hij een zogenoemd totaaloverschot zal behalen.
Volgens het standpunt van de Belastingdienst is het opstellen van een overschotprognose bij de verhuur van een vakantiewoning aan wisselende gasten niet nodig wanneer een van de volgende punten aannemelijk wordt gemaakt:
- De verhuurder heeft de beslissing over de verhuur aan een bemiddelaar overgedragen en eigen gebruik contractueel uitgesloten.
- De vakantiewoning bevindt zich in een verder zelf bewoond twee- of meergezinswoning of in de onmiddellijke nabijheid daarvan.
- De verhuurder heeft op dezelfde locatie meer dan één vakantiewoning en gebruikt slechts één van deze vakantiewoningen voor eigen woondoeleinden.
- De feitelijke verhuurperiode onderschrijdt de plaatselijk gebruikelijke verhuurperiode niet aanzienlijk (d.w.z. met 25 %).
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen
Wanneer wordt bij een vakantiewoning een winstoogmerk verondersteld?
Een winstoogmerk wordt doorgaans aangenomen wanneer de vakantiewoning het hele jaar uitsluitend aan wisselende vakantiegasten wordt verhuurd of daarvoor beschikbaar wordt gehouden en eigen gebruik is uitgesloten. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de verhuur is overgedragen aan een bureau of een kuurbeheer en eigen gebruik contractueel voor het hele jaar is uitgesloten. Ook wanneer de verhuurder een andere woning in de directe omgeving bezit, pleit dit tegen eigen gebruik.
Wanneer is een verlies uit de verhuur van een vakantiewoning fiscaal aftrekbaar?
Een verlies wordt onder meer erkend wanneer de werkelijke verhuurperiode de plaatselijk gebruikelijke verhuurperiode van vakantiewoningen met maximaal 25% onderschrijdt. Wordt deze grens overschreden, dan toetst het Finanzamt de winstoogmerkintentie afzonderlijk en verlangt doorgaans een overschotprognose over 30 jaar.
Welke vergelijkingsgegevens mogen worden gebruikt om de lokaal gebruikelijke verhuurperiode te toetsen?
Volgens het BFH-arrest van 26.05.2020 (IX R 33/19) mogen ook overheidsgegevens worden gebruikt die niet algemeen zijn gepubliceerd, maar slechts op verzoek beschikbaar worden gesteld. Aanvullend kan ook de bedbezetting als vergelijkingsmaatstaf dienen.
In welke gevallen is een overschotprognose voor een vakantiewoning niet vereist?
Volgens de opvatting van de belastingdienst vervalt de overschotprognose, wanneer een van de volgende punten aannemelijk wordt gemaakt: overdracht van de verhuur aan een bemiddelaar met contractuele uitsluiting van eigen gebruik, ligging van de woning in een verder zelf bewoond twee- of meergezinshuis dan wel in de onmiddellijke nabijheid daarvan, meerdere vakantiewoningen op dezelfde locatie met slechts één eigen gebruik, of een verhuurperiode die de plaatselijk gebruikelijke met niet meer dan 25 % onderschrijdt.
Wat geldt fiscaal bij een verhuur die niet op duurzame basis is opgezet?
Bij een niet duurzaam opgezette verhuur moet de belastingplichtige een prognose over een periode van 30 jaar opstellen en aantonen dat er in totaal een totaaloverschot wordt behaald. Slaagt dit bewijs niet, dan worden verliezen fiscaal niet erkend.