Welk peildatum bepalend is voor de vaststelling van de aanschaffingskosten van grond en gebouw, beoordeelde het FG Münster in het volgende geschil:
In de zaak verwierf de eiser op 17-11-2017 door middel van een notarieel verleden koopovereenkomst een perceel met meergezinswoning voor 2.400.000 EUR. Daarvan had volgens § 2 van de koopovereenkomst 400.000 EUR betrekking op de waarde van de grond en het resterende bedrag op het gebouw. De overgang van baten en lasten zou volgens § 4 van de koopovereenkomst plaatsvinden op de dag volgend op de dag waarop de koopprijs volledig was voldaan. De volledige betaling van de koopprijs vond plaats op 29-03-2018. Met betrekking tot de waardeverhouding tussen grond en gebouw stelde de eiser zich op het standpunt dat de mondelinge afspraak uit de koopovereenkomst bepalend was. Het Finanzamt volgde dit standpunt niet en schakelde daarom een onafhankelijke deskundige in, die de waarden van de grond en van het gebouw op drie verschillende tijdstippen moest vaststellen. Te weten: ten eerste het tijdstip van de oorspronkelijke mondelinge afspraak, ten tweede het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst en ten derde het tijdstip van de overgang van baten en lasten. De daarbij vastgestelde waarden voor grond en gebouw weken aanzienlijk af van de contractueel overeengekomen waarden.
Uitspraak van het FG Münster
Naar het oordeel van het FG Münster zijn in dit geschil de waardeverhoudingen op de dag van de overgang van baten en lasten bepalend. In beginsel is voor de beoordeling van de aanschaffingskosten namelijk de dag van levering doorslaggevend, bij onroerend goed dus doorgaans het tijdstip van de feitelijke overgang van bezit, risico, baten en lasten. In het onderhavige geschil zou het bepalende peildatum dan ook 30-03-2018 zijn. Het FG Münster heeft echter cassatie (Revision) toegestaan, omdat er uiteenlopende opvattingen bestaan over het bepalende peildatum.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen
Welke peildatum is bepalend voor de toerekening van de aanschafkosten van een onroerend goed?
Volgens het FG Münster is de datum van overgang van bezit, gebruik, risico en lasten bepalend. Bij onroerend goed komt dit doorgaans overeen met de dag van de feitelijke levering, en niet met de dag van het notarieel passeren van de akte of een eerdere mondelinge afspraak.
Waarom is niet de dag van het notariële koopcontract bepalend voor de verdeling van de koopprijs?
Voor de beoordeling van de aanschafkosten is het leveringsmoment doorslaggevend. Bij onroerend goed is dat het tijdstip waarop bezit, gebruik, risico en lasten daadwerkelijk op de koper overgaan. Het sluiten van het notariële contract leidt aanvankelijk slechts tot een verbintenisrechtelijke verplichting.
Zijn de in het koopcontract overeengekomen waarden voor grond en gebouw altijd bindend?
Nee. Wijken de contractueel overeengekomen waarden aanzienlijk af van de werkelijke marktwaarden, dan kan het Finanzamt (Duitse belastingdienst) de verdeling toetsen en zo nodig door een taxatierapport laten corrigeren. Doorslaggevend zijn dan de reële waardeverhoudingen op de datum van de risico-overgang.
Is de vraag naar de maatgevende peildatum bij koopprijsverdelingen door de hoogste rechter beslecht?
Nee, deze rechtsvraag is nog niet definitief beslecht. Het FG Münster heeft wegens uiteenlopende opvattingen over de maatgevende peildatum uitdrukkelijk revisie toegelaten. Belastingplichtigen dienen desbetreffende aanslagen daarom zo nodig open te houden.
Welke fiscale betekenis heeft de verdeling van de koopprijs tussen grond en gebouw?
De verdeling is bepalend voor de hoogte van de afschrijving, omdat alleen het gebouwdeel afschrijfbaar is en via de AfA (Duitse fiscale afschrijving) als verwervingskosten of bedrijfsuitgaven kan worden opgevoerd. Een hoger aandeel voor het gebouw leidt tot een hoger AfA-volume en daarmee tot een lagere belastingdruk. Daarom wordt de koopprijsverdeling regelmatig door de Finanzamt (Duitse Belastingdienst) gecontroleerd en moet zij plausibel onderbouwd zijn.