Hoe moet de overdrachtsbelasting worden behandeld bij niet-ontsloten percelen, in het bijzonder bij aankoop van een ontsluitingsplichtige gemeente? Het hierover gewezen arrest van de BFH wordt hieronder uiteengezet.
Geschil: niet-ontsloten perceel als voorwerp van verkrijging
De echtgenoten XY verwierven met een notariële koopovereenkomst van een ontsluitingsplichtige gemeente een onbebouwd en niet-ontsloten perceel. In de koopprijs waren enerzijds het onbebouwde perceel en anderzijds de kosten voor de ontsluiting van het perceel begrepen. De bevoegde Belastingdienst stelde vervolgens de totale prijs inclusief de ontsluitingskosten vast als heffingsgrondslag (BMG) voor de overdrachtsbelasting. Daartegen tekenden de echtgenoten XY bezwaar aan. De bevoegde belastingrechter (Finanzgericht) wees het beroep echter af. De koopovereenkomst moest gezien de eenheidsprijs (onbebouwd perceel en ontsluitingskosten) aldus worden uitgelegd, dat de gemeente verplicht was het perceel in ontsloten staat aan de kopers te verkopen, zodat de gehele koopprijs als heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting diende. Tegen het vonnis van het Finanzgericht stelden de echtgenoten beroep in cassatie in bij de BFH.
Uitspraak BFH (II R 32/20): heffingsgrondslag overdrachtsbelasting bij aankoop van perceel van ontsluitingsplichtige gemeente
De BFH stelt in zijn arrest dat de heffingsgrondslag van de overdrachtsbelasting overeenkomstig § 8 Abs. 1 GrEStG de tegenprestatie van de koper is. Op grond van § 9 Abs. 1 GrEStG behoren tot de tegenprestatie in de zin van de overdrachtsbelasting alle prestaties van de verkrijger, onder meer de koopprijs inclusief overgenomen overige prestaties. Voor de omvang van de tegenprestatie in de zin van de overdrachtsbelasting is bepalend in welke staat het perceel zich bevindt op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst. Is een perceel op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst al ontsloten, dan kan uitsluitend het ontsloten perceel voorwerp van de koopovereenkomst zijn. De verkrijger moet dan ook overdrachtsbelasting betalen over de kosten die op de ontsluiting betrekking hebben. Is een perceel op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst nog niet ontsloten, dan moet worden vastgesteld of het ontsloten perceel voorwerp van de leveringsverplichting is. Een beoordeling dient plaats te vinden naar civielrechtelijke maatstaven. Is een ontsluitingsplichtige gemeente zelf de vervreemder en neemt de verkrijger de verplichting op zich een bijdrage te betalen voor de toekomstige ontsluiting, dan is in de regel het niet-ontsloten perceel voorwerp van de verkrijging en daarmee ook de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting. Dit geldt zowel wanneer een afzonderlijke overeenkomst over de ontsluiting wordt gesloten als wanneer een dergelijke afspraak in de koopovereenkomst van het perceel is opgenomen. De BFH geeft de eiser dan ook gelijk in cassatie en de heffingsgrondslag van de overdrachtsbelasting wordt ten gunste van de echtgenoten XY verlaagd.
Onderscheid met verkrijging van particuliere ontsluitingsexploitanten Anders dan bij een aankoop van een ontsluitingsplichtige gemeente moet het geval bij een aankoop van een particuliere ontsluitingsexploitant worden beoordeeld. In dat geval is het voorwerp van de verkrijging in de regel het ontsloten perceel en zijn de kosten voor de ontsluiting daarmee ook onderdeel van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen
Behoren ontsluitingskosten bij aankoop van een ontsluitingsplichtige gemeente tot de heffingsgrondslag van de Grunderwerbsteuer?
Nee. Verkoopt een ontsluitingsplichtige gemeente een nog niet ontsloten perceel en neemt de koper daarnaast de verplichting op zich een ontsluitingsbijdrage te betalen, dan is in de regel uitsluitend het niet-ontsloten perceel voorwerp van de koop. De ontsluitingskosten behoren in dat geval niet tot de heffingsgrondslag van de Grunderwerbsteuer. Dit geldt ongeacht of de ontsluitingsovereenkomst in het koopcontract is opgenomen of afzonderlijk is gesloten (BFH II R 32/20).
Wat is de heffingsgrondslag van de Grunderwerbsteuer volgens § 8 en § 9 GrEStG?
Heffingsgrondslag is volgens § 8 Abs. 1 GrEStG de tegenprestatie van de koper. Volgens § 9 Abs. 1 GrEStG omvat deze alle prestaties van de verkrijger, in het bijzonder de koopprijs inclusief overgenomen overige prestaties. Beslissend voor de omvang van de tegenprestatie is de toestand van het onroerend goed op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst.
Welke invloed heeft de bouwrijpe staat van het perceel op de Grunderwerbsteuer (Duitse overdrachtsbelasting)?
Is het perceel op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst reeds bouwrijp gemaakt, dan kan enkel het bouwrijpe perceel voorwerp van de overeenkomst zijn en vallen de aansluitkosten onder de Grunderwerbsteuer. Is het nog niet bouwrijp, dan moet aan de hand van civielrechtelijke maatstaven worden beoordeeld of het bouwrijpe perceel het voorwerp van de leveringsverplichting vormt.
Welk verschil bestaat er bij verwerving van een particuliere ontwikkelaar?
Bij aankoop van een particuliere ontwikkelaar is doorgaans het bouwrijp gemaakte perceel het voorwerp van de verwerving. De ontsluitingskosten maken in dat geval deel uit van de heffingsgrondslag voor de Grunderwerbsteuer (Duitse overdrachtsbelasting). Dit staat in tegenstelling tot de aankoop van een gemeente die tot ontsluiting verplicht is.
Welke praktische gevolgen heeft het BFH-arrest II R 32/20 voor kopers van onroerend goed?
Kopers die een onontwikkeld perceel verwerven van een gemeente die verplicht is tot bouwrijp maken en zich verbinden tot betaling van toekomstige aansluitkosten, hoeven over het ontsluitingsdeel geen overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) te betalen. Ook een uniforme koopprijs in het contract verandert daar niets aan. De heffingsgrondslag wordt dienovereenkomstig verlaagd tot de waarde van het onontwikkelde perceel.