Met het voorontwerp van de Jahressteuergesetz 2022 worden ook wijzigingen van de Bewertungsgesetz doorgevoerd. Concreet wordt de waardering van vastgoed in de inkomsten- en zaakwaardemethode aangepast. Aanleiding voor de wijziging is een aanpassing aan de Immobilienwerteverordnung (ImmoWertV), die in juni 2021 is vastgesteld.
De volgende wezenlijke wijzigingen van de Bewertungsgesetz zijn gepland:
Inkomsten- en zaakwaardemethode
De totale gebruiksduur voor bepaalde gebouwsoorten („eengezins- en tweegezinswoningen“, „huurwoningpercelen“, „meergezinswoningen“, „appartementsrechten“ alsook „gemengd gebruikte percelen“ resp. „woonhuizen met gemengd gebruik“) wordt verhoogd van 70 naar 80 jaar (nieuwe bijlage 22 BewG).
Inkomstenwaardemethode
In de inkomstenwaardemethode worden de exploitatiekosten niet meer forfaitair op basis van de jaarhuur in aanmerking genomen, maar voortaan aan de hand van de in bijlage 23 BewG vastgelegde waardes. De nieuwe bijlage 23 bevat vaste beheerkosten en per vierkante meter berekende onderhoudskosten. Aanvullend wordt ook een procentueel huurderfrisico in aanmerking genomen. Belangrijk om op te merken is dat de waardes verschillen tussen privé en zakelijk gebruik. In de toekomst worden de waardes uit bijlage 23 BewG jaarlijks aangepast aan de hand van het consumentenprijsindex.
Verder worden de Liegenschaftszinsen (vastgoedrentevoeten) verlaagd (bijv. voor huurwoningpercelen van 5% naar 3,5%), die in de inkomstenwaardemethode de gebouwwaarde verminderen.
Zaakwaardemethode
Voor de toepassing van de zaakwaardemethode worden voortaan meerdere factoren naast de reeds bestaande gehanteerd. Specifiek gaat het om een regionale factor (hoogte per regio wordt nog door de Gutachterausschuss (commissie van taxateurs) vastgesteld) en een leeftijdsminderingsfactor.
Daarnaast vindt een verhoging van de waardegetallen in de zaakwaardemethode plaats tot het actuele marktniveau (bijlage 25 BewG).
Conclusie
In de praktijk kan ervan worden uitgegaan dat vastgoed na de aanpassing van de Bewertungsgesetz tegen een hogere waarde wordt vastgesteld. Daardoor zal ook de belastingdruk bij schenking of vererving van vastgoed aan een belastingplichtige toenemen. Het is daarom aan te bevelen reeds geplande onbezwarende overdrachten van vastgoed nog vóór de inwerkingtreding van de Jahressteuergesetz per 01.01.2023 af te ronden. In hoeverre een vervroegde overdracht ook bij ander vastgoed zinvol is, kan niet in het algemeen worden beoordeeld. Het is daarom raadzaam contact op te nemen met een Steuerberater (Duitse belastingadviseur). Over het verdere wetgevingsproces zullen wij u op deze website informeren.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen
Welke wijzigingen in het Bewertungsgesetz brengt het Jahressteuergesetz 2022 voor onroerend goed?
Met het Jahressteuergesetz 2022 wordt het Bewertungsgesetz aangepast aan de Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) van juni 2021. Met name de inkomsten- en kostprijsmethode voor de waardering van onroerend goed worden gewijzigd. In de praktijk leidt dit doorgaans tot hogere waarderingen bij de fiscale waardebepaling van onroerend goed.
Hoe verandert de totale gebruiksduur voor woningen in het Bewertungsgesetz?
De totale gebruiksduur wordt voor bepaalde gebouwsoorten verhoogd van 70 naar 80 jaar. Dit geldt voor een- en tweegezinswoningen, huurwoningen, meergezinswoningen, appartementsrechten en gemengd gebruikte percelen en woningen met gemengd gebruik. De langere gebruiksduur leidt tot een hogere waardering.
Wat verandert er concreet in de Ertragswertverfahren bij de waardebepaling van onroerend goed?
De exploitatiekosten worden niet langer forfaitair afgeleid van de jaarhuur, maar vastgesteld volgens de vaste waarden van de nieuwe Anlage 23 BewG, met beheerkosten, oppervlakteafhankelijke onderhoudskosten en een huurderving. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen particulier en commercieel gebruik, en de waarden worden jaarlijks aangepast aan de consumentenprijsindex. Daarnaast worden de vastgoedrentes verlaagd, bijvoorbeeld voor huurwoningen van 5% naar 3,5%, wat de gebouwwaarde verhoogt.
Welke nieuwe factoren worden in de Sachwertverfahren in aanmerking genomen?
In de Sachwertverfahren worden aanvullend een regionale factor, waarvan de hoogte regionaal door de Gutachterausschuss wordt vastgesteld, en een leeftijdsverminderingsfactor ingevoerd. Daarnaast worden de waardecijfers volgens bijlage 25 BewG opgetrokken naar het actuele marktniveau. Beide aanpassingen leiden doorgaans tot hogere vastgoedwaarden.
Waarom zouden onbezwarende overdrachten van onroerend goed nog vóór 01-01-2023 moeten plaatsvinden?
Omdat de hervorming van het Bewertungsgesetz naar verwachting tot duidelijk hogere waarderingen van onroerend goed leidt, stijgt ook de schenk- of erfbelasting bij onbezwarende overdrachten. Geplande schenkingen of overdrachten in het kader van een geanticipeerde erfopvolging dienen daarom indien mogelijk vóór de inwerkingtreding per 01-01-2023 te worden afgerond. Of een vervroegde overdracht in een concreet geval zinvol is, moet met een Steuerberater (Duitse belastingadviseur) worden afgestemd.