Veel pas gekochte gebouwen die al enkele jaren oud zijn, voldoen niet volledig aan de eisen van de eigenaar. Daardoor vallen bij de aanschaf vaak onderhouds- en moderniseringsmaatregelen voor de betreffende onroerende zaak aan. Daarbij moet rekening worden gehouden met de aanschafnabije productiekosten om onaangename verrassingen te voorkomen. Wat zich achter dit begrip verbergt en welke verdere aspecten daarbij in acht moeten worden genomen, lichten wij hieronder toe.
Grondslagen: aanschafnabije productiekosten
In principe geldt: indien binnen drie jaar na verwerving van een onroerende zaak uitgaven voor onderhoud en modernisering worden gedaan en deze zonder omzetbelasting meer dan 15 procent van de aanschafkosten bedragen, kunnen deze uitgaven tot de productiekosten van het gebouw worden gerekend (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG). Dat betekent dat deze kosten moeten worden geactiveerd en over de gebruiksduur van het gebouw moeten worden afgeschreven. Een directe aftrek als verwervingskosten vervalt daarmee.
Aanschafnabije productiekosten: driejaarstermijn
Bij onderhouds- en moderniseringsmaatregelen moet bijzondere aandacht worden besteed aan de duidelijke termijn van drie jaar. Wanneer de belastingplichtige namelijk aan het begin van het eerste jaar na de aanschaf reeds kleinere renovatiewerkzaamheden heeft laten uitvoeren en deze aanvankelijk terecht als direct aftrekbare verwervingskosten heeft aangemerkt, en vervolgens in het derde jaar na de aanschaf grotere moderniseringsmaatregelen treft, moeten de uitgaven in hun totaliteit worden beoordeeld. Overschrijdt de belastingplichtige bij de vergelijking van de uitgaven met de wettelijke grens de 15 procent, dan moeten deze tot de productiekosten van het gebouw worden gerekend. De verwervingskosten uit het eerste jaar na de aanschaf van de onroerende zaak zouden dan met de renovatiewerkzaamheden moeten worden verminderd, aangezien deze nu samen met het gebouw moeten worden afgeschreven. Het kan dus tot achteraf gecorrigeerde belastingaanslagen leiden.
Wat telt mee tot de aanschafnabije productiekosten?
Van de aanschafnabije productiekosten moeten in beginsel de uitgaven voor gebouwuitbreidingen (aanbouw, dakopbouw enz.) volgens § 255 Abs. 2 S. 1 HGB en uitgaven voor jaarlijkse onderhoudswerkzaamheden worden afgebakend (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG). In hoeverre daarentegen uitgaven voor wezenlijke verbeteringen van het gebouw (§ 255 Abs. 2 S. 1 HGB) moeten worden meegenomen, dient per geval te worden beoordeeld. Vaak is daarbij de vraag of de kosten reeds qua aard tot de productiekosten van het gebouw behoren. Deze onduidelijkheid kan zeker ten gunste van de belastingplichtige worden benut, namelijk wanneer door het meenemen van bepaalde kosten de grens van 15 procent wordt overschreden. In dat geval kan het zinvol zijn om kosten die mogelijk qua aard tot de productiekosten van het gebouw behoren, ook als zodanig te classificeren. Daardoor krijgt de belastingplichtige nieuwe ruimte tot aan het maximum van de 15 procent-grens en kunnen de tot dan toe in aanmerking genomen onderhouds- en moderniseringsuitgaven verder als direct aftrekbare verwervingskosten worden behandeld. In de praktijk was bovendien lang omstreden of cosmetische reparaties (bijvoorbeeld schilderwerk) tot de aanschafnabije productiekosten moeten worden gerekend. De BFH heeft daarover geoordeeld (BFH 14.6.16, IX R 22/15) dat het daarbij meestal niet gaat om jaarlijks terugkerende onderhoudswerkzaamheden en dat deze daarom binnen de 15 procent-grens moeten worden meegenomen. Verder kunnen ook alle vormen van klassieke onderhoudsmaatregelen aan de aanschafnabije productiekosten worden toegerekend. Daaronder vallen ook kosten voor het verhelpen van verborgen gebreken die na de koop moeten worden hersteld, alsmede kosten voor het verhelpen van leeftijdsgebonden gebreken en defecten.
Kosten die vóór de aanschaf ontstaan
Uitgaven die de belastingplichtige reeds vóór de aanschaf van het gebouw doet, behoren niet tot de aanschafnabije productiekosten. Dat bevestigde ook een uitspraak van de BFH (BFH, beschikking van 28.4.2020, IX B 121/19), aangezien de wettelijke tekst uitdrukkelijk „na de aanschaf" luidt.
Onttrekking onroerende zaak aan het ondernemingsvermogen – geen aanschaf
Wordt een onroerende zaak vanuit het ondernemingsvermogen aan het privévermogen van dezelfde belastingplichtige onttrokken en vervolgens gerenoveerd, dan leidt dat niet tot een belastbare aanschaftransactie. Daarom zijn de regels inzake aanschafnabije productiekosten niet van toepassing en kunnen de renovatiekosten als direct aftrekbare verwervingskosten worden behandeld.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen
Wat zijn aanschaffingsgerelateerde productiekosten (anschaffungsnahe Herstellungskosten)?
Aanschaffingsgerelateerde productiekosten zijn uitgaven voor onderhoud en modernisering van een gebouw die binnen 3 jaar na de aanschaf worden gedaan en netto 15% van de aanschafkosten overschrijden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Zij worden tot de productiekosten gerekend, geactiveerd en over de gebruiksduur afgeschreven. Een directe aftrek als werfkosten is daarmee uitgesloten.
Welk effect heeft de 3-jaarstermijn op reeds afgetrokken werfkosten?
Alle onderhouds- en moderniseringskosten binnen de 3-jaarstermijn worden bij elkaar opgeteld. Wordt de 15%-grens pas door latere maatregelen overschreden, dan moeten eerder als werfkosten afgetrokken bedragen achteraf worden geherkwalificeerd en via de gebouwafschrijving worden gespreid. Dit kan leiden tot gewijzigde belastingaanslagen.
Vallen schoonheidsreparaties onder de aanschaffingsnabije productiekosten?
Ja. De BFH heeft bij arrest van 14-6-2016 (IX R 22/15) beslist dat schoonheidsreparaties zoals schilderwerk doorgaans niet behoren tot de jaarlijks terugkerende onderhoudswerkzaamheden. Zij moeten daarom worden meegenomen bij de toetsing aan de 15%-grens.
Welke uitgaven zijn uitgesloten van de aan de aanschaf gerelateerde productiekosten?
Niet meegerekend worden uitgaven voor gebouwuitbreidingen zoals aanbouwen of dakopbouwen volgens § 255 Abs. 2 S. 1 HGB, evenals jaarlijks terugkerende onderhoudswerkzaamheden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG). Eveneens uitgesloten zijn kosten die al vóór de aanschaf van het gebouw ontstaan (BFH, beschikking van 28.4.2020, IX B 121/19).
Geldt de regeling voor aanschaffingsgerelateerde productiekosten ook bij onttrekking aan het bedrijfsvermogen?
Nee. Wanneer een onroerend goed door dezelfde belastingplichtige uit het bedrijfsvermogen aan het privévermogen wordt onttrokken, is er geen sprake van een verwerving. Daaropvolgende renovatiekosten hoeven daarom niet op grond van § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG te worden geactiveerd, maar kunnen als direct aftrekbare verwervingskosten worden opgevoerd.