Contexte :
En principe, les règles suivantes s'appliquent aux biens immobiliers privés utilisés à titre personnel :
En cas de vente d'un bien immobilier loué, le vendeur doit imposer la plus-value de cession dès lors que moins de dix ans se sont écoulés entre l'acquisition (achat) et la vente du bien.
Ce délai de cession ne s'applique en principe pas aux biens immobiliers privés utilisés à titre personnel.
Jusqu'à présent, l'administration fiscale avait exonéré la vente de résidences secondaires de toute imposition, sans condition de délai, les traitant ainsi de la même manière que les biens immobiliers privés utilisés à titre personnel.
Attention, arrêt récent :
Le tribunal des finances de Cologne (Finanzgericht Köln) a récemment jugé, par arrêt du 16 octobre 2016, AZ 8K 3825/11 (procédure de révision pendante devant le Bundesfinanzhof, AZ IX R 37/16), que le délai de cession de dix ans s'applique également à la vente de résidences secondaires utilisées à titre personnel et détenues dans le patrimoine privé. Il est donc impératif de consulter votre Steuerberater (conseiller fiscal agréé en Allemagne) avant la vente de votre résidence secondaire afin d'éviter une éventuelle imposition de la cession. Les personnes concernées dont le bureau des impôts a soumis à l'imposition la vente d'une résidence secondaire privée utilisée à titre personnel devraient impérativement former un recours (Einspruch) contre l'avis d'imposition et invoquer, à l'appui de leur contestation, la procédure de révision pendante devant le BFH (BFH, AZ IX R 37/16).
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Quand la plus-value sur la vente d'un bien immobilier privé est-elle imposable ?
Pour les biens immobiliers loués détenus dans le patrimoine privé, la plus-value de cession est imposable si moins de dix ans s'écoulent entre l'acquisition et la vente. Ce délai dit de spéculation de dix ans ne s'applique en principe pas aux biens immobiliers privés occupés par le propriétaire, dont la vente est généralement exonérée d'impôt.
Le délai de spéculation de dix ans s'applique-t-il également à la vente de résidences de vacances utilisées personnellement ?
Selon un arrêt du Finanzgericht de Cologne du 16.10.2016 (Az. 8 K 3825/11), le délai de cession de dix ans s'applique également aux résidences de vacances détenues à titre privé et utilisées personnellement. Le tribunal s'écarte ainsi de la pratique antérieure de l'administration fiscale, qui exonérait ces ventes sans condition de délai, à l'instar des résidences principales utilisées personnellement. Une procédure de révision est actuellement pendante devant le BFH (Az. IX R 37/16).
Que doivent prendre en compte les propriétaires avant la vente d'un bien immobilier de vacances ?
Avant la vente, il est impératif de solliciter un conseil fiscal, car la cession dans les dix ans suivant l'acquisition peut être imposable. Une vérification anticipée des délais de détention et de la situation d'utilisation permet d'éviter une imposition inattendue de la plus-value de cession.
Comment les personnes concernées doivent-elles réagir à un avis d'imposition relatif à la vente d'un bien immobilier de vacances ?
Si l'administration fiscale a soumis à l'impôt la vente d'un bien immobilier de vacances privé utilisé à titre personnel, il convient de former un recours (Einspruch) contre l'avis d'imposition dans le délai légal. La motivation peut se référer à la procédure de révision pendante devant le BFH sous le numéro de référence IX R 37/16, afin de maintenir l'avis ouvert.