Dans son arrêt du 11/12/2012 (Az. IX R 14/12), le BFH a clairement indiqué que les efforts de location doivent être adaptés. Il est également raisonnable d'exiger des bailleurs, en cas de vacance prolongée, qu'ils fassent des concessions sur le montant du loyer ou qu'ils recherchent des voies de commercialisation plus appropriées. L'affaire portait sur une maison construite en 1983. Le requérant occupait lui-même le rez-de-chaussée, l'appartement situé au premier étage n'a été loué que jusqu'en 1997, et une pièce sous les combles est restée vacante dès le départ. Pour l'appartement du premier étage, le requérant passait régulièrement, chaque trimestre, des annonces dans des journaux suprarégionaux, le montant du loyer envisagé étant fixé d'après le barème locatif (Mietspiegel) en vigueur. Pour la chambre sous les combles, un locataire a d'abord été recherché dans le voisinage au moyen d'affichettes ; par la suite, plus rien n'a été entrepris concernant cette pièce. Dans sa déclaration d'impôt sur le revenu, le requérant faisait régulièrement valoir des revenus négatifs issus de la location et de l'affermage (= uniquement déduction de frais professionnels) en raison des vacances, que l'administration fiscale n'a pas reconnus. Le tribunal des finances (Finanzgericht) a donné raison à l'administration fiscale ; le Bundesfinanzhof a partagé cette position dans son arrêt récent et n'a pas admis la déduction des frais relatifs aux logements vacants.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Quand l'administration fiscale reconnaît-elle les frais professionnels en cas de vacance locative prolongée ?
Les frais professionnels liés à un logement vacant ne sont déductibles que si le propriétaire peut démontrer son intention de générer des revenus. Il doit pour cela engager des efforts de location sérieux et continus. À défaut, ou si ces efforts ne sont pas adaptés au fil des années, l'administration fiscale refuse la déduction des pertes.
Quelles exigences le BFH pose-t-il en matière d'efforts de location en cas de vacance prolongée ?
Selon l'arrêt du BFH du 11.12.2012 (IX R 14/12), les bailleurs doivent adapter leurs efforts en cas de vacance persistante. Cela inclut notamment des concessions sur le montant du loyer ainsi que le choix de canaux de commercialisation plus appropriés. De simples mesures standard, comme des annonces régulières dans la presse au prix du marché locatif de référence, ne suffisent pas en cas de vacance s'étendant sur plusieurs années.
Des annonces régulières dans la presse au tarif du Mietspiegel suffisent-elles à prouver l'intention de louer ?
Non, de simples annonces trimestrielles dans la presse suprarégionale avec des loyers conformes au Mietspiegel ne suffisent pas en cas de vacance prolongée. Le BFH exige une adaptation de la stratégie, par exemple par une baisse du loyer ou le recours à d'autres canaux comme un agent immobilier ou des portails en ligne. À défaut, la preuve d'une véritable intention de réaliser des revenus locatifs fait défaut.
Quelles sont les conséquences fiscales en cas d'arrêt complet des efforts de location d'un logement ?
Si les démarches pour trouver un locataire sont totalement abandonnées, l'intention de générer des revenus disparaît. Les charges courantes des locaux vacants ne sont alors plus déductibles en tant que frais professionnels dans la catégorie des revenus fonciers. Dans de tels cas, le Finanzamt ne reconnaît pas les revenus négatifs.
Quelles sont les conséquences de l'arrêt du BFH IX R 14/12 pour les propriétaires de biens vacants ?
Les propriétaires de logements vacants doivent documenter activement leur stratégie locative et l'adapter de manière vérifiable en cas de vacance prolongée. Sont recommandés des baisses de loyer documentées, le recours à des agents immobiliers ainsi qu'un changement des canaux de commercialisation. Sans de telles adaptations, un refus rétroactif des excédents de frais professionnels (Werbungskosten) peut être prononcé.