Les frais professionnels sont les dépenses engagées pour l'acquisition, la sécurisation et la conservation des revenus (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG). Les frais professionnels engagés en amont pour l'acquisition de revenus (par exemple, photos de candidature, etc.) sont donc également déductibles. La prise en compte fiscale de ces frais professionnels suppose toutefois un lien matériel et temporel suffisant avec les revenus.
À la lumière de ces conditions, se pose la question de savoir si, en cas de transmission d'immeubles (par exemple aux enfants) avec réserve d'usufruit, les nouveaux propriétaires peuvent déjà faire valoir des frais professionnels anticipés (par exemple amortissement, intérêts de financement, etc.), alors qu'ils ne tirent à ce jour aucun revenu de l'immeuble. En effet, le droit d'usufruit confère aux anciens propriétaires un droit d'utilisation de l'immeuble ainsi que la perception des loyers et fermages liés à celui-ci. Le BFH a refusé la déduction anticipée de frais professionnels en lien avec un immeuble transmis sous réserve d'usufruit. Il manque en effet un lien temporel avec les revenus fonciers, dès lors que la fin de l'utilisation par le titulaire de l'usufruit n'est pas précisément prévisible.
Remarque : déductibilité des frais professionnels en cas d'usufruit
Une déduction de frais professionnels anticipés en lien avec un immeuble transmis sous réserve d'usufruit n'est donc envisageable que si la fin de l'usufruit est prévisible et si le nouveau propriétaire engage les dépenses de manière manifeste en vue de l'utilisation imminente du bâtiment pour la réalisation des revenus. Si la fin du droit d'usufruit n'est pas prévisible, il est recommandé que l'usufruitier continue à supporter les frais professionnels en lien avec les revenus.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Les nouveaux propriétaires peuvent-ils déduire par anticipation des frais professionnels en cas d'usufruit réservé ?
Non, le Bundesfinanzhof (BFH) refuse la déduction de frais professionnels anticipés au nouveau propriétaire lorsque le bien immobilier a été transféré sous réserve d'usufruit. Le lien temporel requis avec les revenus futurs de location et d'affermage fait défaut, car la fin de l'usufruit n'est pas prévisible.
Quand les frais professionnels anticipés sont-ils exceptionnellement déductibles en cas d'usufruit ?
Une déduction est possible lorsque la fin de l'usufruit est concrètement prévisible et que le nouveau propriétaire engage les dépenses manifestement en vue de sa propre utilisation future destinée à générer des revenus. Les deux conditions doivent être remplies cumulativement.
Qui doit supporter les frais professionnels lorsque la fin de l'usufruit n'est pas prévisible ?
Dans ce cas, c'est l'usufruitier qui doit continuer à supporter les frais professionnels, car lui seul perçoit actuellement les revenus locatifs. Ce n'est qu'ainsi que la déductibilité fiscale des dépenses est garantie.
Quelles sont les conditions générales applicables à la déduction des frais professionnels anticipés ?
Conformément au § 9 al. 1 phrase 1 EStG, les dépenses engagées pour l'acquisition, la garantie et le maintien de revenus sont déductibles en tant que frais professionnels. Les dépenses engagées par anticipation sont également déductibles, à condition qu'il existe un lien matériel et temporel suffisant avec les revenus futurs.
Quelles dépenses sont généralement concernées en cas de transfert avec usufruit ?
Sont notamment concernés les amortissements (AfA) et les intérêts de financement supportés par le nouveau propriétaire pour le bien immobilier transféré. Pendant la durée de l'usufruit réservé, ces dépenses ne peuvent en règle générale être déduites fiscalement ni par l'usufruitier ni par le nouveau propriétaire, sauf cas exceptionnel.