Une GmbH – y compris une GmbH de gestion de patrimoine – exerce toujours, en raison de sa forme juridique, une activité commerciale et est soumise à la taxe professionnelle (Gewerbesteuer). La loi sur la taxe professionnelle (GewStG) prévoit toutefois certaines exceptions à cette imposition, dont bénéficient particulièrement les entreprises de gestion immobilière. Les réductions de taxe professionnelle applicables aux biens immobiliers d'exploitation conformément au § 9 Nr. 1 GewStG sont exposées ci-après.
Principes – Réductions de taxe professionnelle pour les biens immobiliers
En principe, l'assiette de calcul de la taxe professionnelle à acquitter correspond au bénéfice d'exploitation, augmenté ou diminué des montants désignés aux § 8 et § 9 de la loi sur la taxe professionnelle. Parmi les réductions prévues au § 9 GewStG figure également la réduction pour biens immobiliers d'exploitation selon le § 9 Nr. 1 GewStG. L'objectif de cette réduction est d'atténuer, voire d'éviter, la double imposition par les impôts réels (taxe foncière et taxe professionnelle).
Réduction simple de la taxe professionnelle – biens immobiliers d'exploitation (§ 9 Nr. 1 S. 1 GewStG)
Conformément au § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG, le bénéfice d'exploitation des entreprises commerciales est réduit en pourcentage à hauteur des biens immobiliers inscrits à l'actif d'exploitation et non exonérés de la taxe foncière. Plus précisément, la réduction s'élève à 1,2 % de la valeur unitaire (Einheitswert) (jusqu'au 31/12/2024) ou de la valeur de la taxe foncière (Grundsteuerwert) (à partir du 01/01/2025). Pour l'affectation du bien immobilier à l'actif d'exploitation, l'état au début de l'année civile est déterminant. Il convient en outre de noter que seule la part du bien appartenant à l'actif d'exploitation ouvre droit à la réduction (§ 20 GewStDV). À titre d'exemple, si la moitié d'un terrain d'exploitation est à attribuer au patrimoine privé de l'épouse, cette part est exclue de la réduction prévue au § 9 Nr. 1 GewStG.
Réduction étendue de la taxe professionnelle – biens immobiliers d'exploitation (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG)
À l'inverse, une entreprise immobilière peut, sur demande, être entièrement exonérée de la taxe professionnelle, à condition que l'entreprise se limite exclusivement à la gestion et à l'utilisation de biens immobiliers. Sont sans incidence sur la réduction étendue du bénéfice d'exploitation, mais sans bénéficier elles-mêmes de l'avantage, la gestion de capitaux propres, la construction d'immeubles d'habitation, la construction et la cession de maisons individuelles, de maisons à deux logements ou d'appartements en copropriété (tant qu'il n'y a pas de commerce immobilier à caractère commercial), ainsi que la fourniture d'électricité issue d'énergies renouvelables aux locataires des biens immobiliers d'exploitation. Autrement dit, une réduction du bénéfice d'exploitation provenant de la gestion et de l'utilisation de biens immobiliers propres reste possible, même si des recettes sont tirées des domaines précités. Les bénéfices correspondants restent toutefois soumis à la taxe professionnelle. Cette règle vise à mettre sur un pied d'égalité les entreprises de gestion patrimoniale qui, en raison de leur forme juridique, sont considérées comme des entreprises commerciales (par exemple GmbH, GmbH & Co. KG), et la location et l'affermage de biens immobiliers détenus dans le patrimoine privé. En effet, les revenus issus de la location et de l'affermage (§ 21 EStG) ne sont en principe pas soumis à la taxe professionnelle.
Remarque pratique : réduction de la taxe professionnelle
Dans la pratique, les différentes réductions de taxe professionnelle prévues au § 9 Nr. 1 GewStG jouent un rôle important, car la différence de charge fiscale entre la réduction simple et la réduction étendue est considérable. C'est pourquoi la réduction étendue de la taxe professionnelle fait fréquemment l'objet de procédures devant les juridictions financières et est traitée de manière particulièrement restrictive par l'administration fiscale.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Quel est l'objectif de la réduction de la taxe professionnelle pour les biens immobiliers selon le § 9 n° 1 GewStG ?
Cette réduction vise à atténuer, voire à éviter, la double imposition des biens immobiliers par la taxe foncière (Grundsteuer) et la taxe professionnelle (Gewerbesteuer). Ces deux impôts étant des impôts réels, le même bien immobilier serait doublement imposé sans cette disposition. Le § 9 n° 1 GewStG prévoit à cet effet une réduction simple et une réduction étendue.
Quel est le montant de l'abattement simple de la taxe professionnelle (Gewerbesteuer) pour les biens immobiliers d'exploitation ?
L'abattement simple s'élève à 1,2 % de la valeur unitaire (Einheitswert, jusqu'au 31.12.2024) ou de la valeur foncière (Grundsteuerwert, à partir du 01.01.2025) des biens immobiliers appartenant au patrimoine d'exploitation et non exonérés de la taxe foncière. La date de référence est le début de l'année civile. Seule la part du bien immobilier effectivement affectée au patrimoine d'exploitation bénéficie de l'abattement.
Quand une entreprise peut-elle bénéficier de l'abattement étendu de taxe professionnelle selon le § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG ?
L'abattement étendu peut être accordé sur demande lorsque l'entreprise commerciale gère et exploite exclusivement son propre patrimoine immobilier. Dans ce cas, les revenus issus de la gestion immobilière sont entièrement exonérés de la taxe professionnelle (Gewerbesteuer). Cette disposition vise à assurer l'égalité de traitement avec la location et l'affermage privés, qui ne sont pas soumis à la Gewerbesteuer.
Quelles activités accessoires ne compromettent pas l'abattement étendu (« erweiterte Kürzung »), sans toutefois en bénéficier ?
Sont sans incidence : la gestion d'un patrimoine financier propre, la construction de logements, l'édification et la cession de maisons individuelles ou bifamiliales ou d'appartements en copropriété (hors commerce immobilier professionnel), ainsi que la fourniture aux locataires d'électricité issue d'énergies renouvelables. Les bénéfices qui en résultent ne sont toutefois pas privilégiés et restent soumis à la taxe professionnelle (Gewerbesteuer).
Pourquoi l'abattement étendu est-il particulièrement source de litiges en pratique ?
Entre l'abattement simple et l'abattement étendu, l'écart de charge de taxe professionnelle (Gewerbesteuer) est considérable, car l'abattement étendu permet une exonération intégrale des revenus immobiliers. C'est pourquoi l'administration fiscale en contrôle l'application de manière restrictive et il fait fréquemment l'objet de procédures devant les tribunaux financiers. Une structuration et une documentation soignées sont donc vivement recommandées.