Le tribunal des finances de Cologne (Finanzgericht Köln) a jugé le 20/03/2018, Az. 8 K 1160/15, qu'un bureau à domicile ne donne pas lieu à une imposition proportionnelle de la plus-value selon le § 23 al. 1 n° 1 phrase 3 EStG, car il ne constitue pas, du fait de son intégration dans l'espace de vie privé, un bien économique autonome.
Contexte :
L'administration fiscale avait déterminé une plus-value de cession imputable au bureau à domicile d'un montant de 35 575,– EUR et l'avait soumise à l'impôt sur le revenu en tant que « plus-value de cession privée ». Les requérants avaient déduit, au cours des années précédentes, des frais professionnels à hauteur de 1 250,– EUR au titre de ce bureau.
Les requérants avaient cédé leur appartement, qu'ils occupaient eux-mêmes, dans un délai de 10 ans après son acquisition (c'est-à-dire dans le « délai spéculatif » de 10 ans).
En principe, la vente d'un bien immobilier occupé par son propriétaire dans un délai de 10 ans après l'acquisition ou la construction n'est pas soumise à l'impôt sur le revenu et reste donc exonérée. Toutefois, on considérait jusqu'ici qu'un bureau à domicile pris en compte dans les déclarations fiscales était néanmoins soumis, sous certaines conditions (quote-part par rapport à la surface ou à la valeur totale), à l'impôt sur le revenu en cas de vente dans le délai de 10 ans.
Position du FG Köln :
Le tribunal des finances de Cologne considère – contrairement à l'avis de l'administration fiscale – que le bénéfice tiré de la vente d'un bien immobilier occupé par son propriétaire est en principe intégralement exonéré, même si des frais professionnels relatifs à un bureau à domicile ont été déduits auparavant.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
La vente d'une résidence principale comportant un bureau professionnel est-elle imposable si elle intervient dans le délai de 10 ans ?
Selon l'arrêt du FG Köln du 20.03.2018 (Az. 8 K 1160/15), la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence principale est intégralement exonérée d'impôt, même si des frais professionnels ont été déduits auparavant au titre d'un bureau à domicile. Le tribunal justifie cette décision par le fait qu'un bureau intégré à l'espace privé d'habitation ne constitue pas un bien économique autonome. Une imposition partielle au titre du § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG est donc exclue.
Pourquoi, selon le FG Köln, un bureau à domicile ne constitue-t-il pas un bien économique autonome ?
Le FG Köln estime que le bureau à domicile est intégré sur les plans structurel et fonctionnel à l'espace privé d'habitation. En raison de cette intégration, il lui manque l'autonomie requise pour être qualifié de bien économique distinct. Par conséquent, en cas de cession, il ne peut pas être traité séparément comme une partie imposable de l'ensemble immobilier.
Quelle était jusqu'à présent la position de l'administration fiscale concernant le bureau à domicile lors de la vente d'une maison ?
Jusqu'à présent, l'administration fiscale considérait que la part du gain de cession attribuable à un bureau à domicile était soumise à l'impôt sur le revenu en tant qu'opération de cession privée, dès lors que la vente intervenait dans le délai spéculatif de 10 ans. L'imposition proportionnelle était calculée selon le rapport de la surface ou de la valeur par rapport à l'ensemble du bien. Cette pratique est expressément remise en cause par le FG Köln dans son arrêt.
Qu'est-ce que le délai de spéculation de 10 ans lors de la vente d'un bien immobilier ?
Si un bien immobilier est vendu dans les 10 ans suivant son acquisition ou sa construction, la plus-value est en principe soumise à l'impôt sur le revenu en tant qu'opération de cession privée selon le § 23 EStG. Une exception importante s'applique toutefois aux logements occupés par leur propriétaire : dans ce cas, la plus-value est exonérée d'impôt même à l'intérieur du délai de 10 ans. Jusqu'à présent, le traitement d'un bureau à domicile déduit fiscalement dans ce contexte était controversé.
Quelle est la portée pratique de l'arrêt du FG Köln pour les contribuables disposant d'un bureau à domicile ?
L'arrêt est favorable aux propriétaires utilisant un bureau à domicile : la plus-value de cession du bien occupé personnellement peut rester intégralement exonérée d'impôt, même en cas de déduction antérieure des frais professionnels liés au bureau. Les personnes concernées devraient contester les avis d'imposition contraires en se référant à cet arrêt. Une révision étant possible, il est recommandé de suivre l'évolution de la jurisprudence du BFH.