Selon une nouvelle décision du BFH du 9 mai 2017, Az. IX R 6/16, les dépenses engagées par un bailleur pour réparer des dommages causés par le locataire après l'acquisition du bien immobilier loué peuvent être directement déduites comme frais professionnels (Werbungskosten).
Contexte :
En principe, les dépenses engagées sur un bâtiment au cours des trois premières années suivant l'acquisition d'un bien immobilier doivent être ajoutées aux coûts d'acquisition du bien en tant que coûts d'acquisition postérieurs (et ne peuvent donc être prises en compte fiscalement que par voie d'amortissement), dès lors que ces dépenses dépassent 15 % (hors TVA) des coûts d'acquisition. Cela est souvent très frustrant pour le bailleur, car celui-ci ne peut alors faire valoir fiscalement ces coûts que par l'amortissement, lequel ne s'élève qu'à 2 % par an des coûts d'acquisition du bâtiment (soit une durée d'utilisation de 50 ans).
Décision actuelle :
Dans sa décision récente, le BFH a toutefois jugé que ces dépenses peuvent être prises en compte immédiatement sur le plan fiscal lorsque les dommages ont été causés par le locataire. Dans l'affaire en cause, la bailleresse avait acquis en 2007 un appartement en copropriété qui ne présentait aucun défaut au moment de l'acquisition. Le bail du locataire précédent a été repris par la requérante (= bailleresse), mais celle-ci a résilié le contrat de la locataire après que cette dernière a refusé, l'année suivante, de payer les charges dues. Après le départ de la locataire, l'appartement loué présentait des dommages considérables : vitres brisées, carrelage détruit, une rupture de canalisation non signalée à la bailleresse (entraînant des dommages consécutifs) ainsi que des moisissures causées par une mauvaise aération.
La bailleresse a dû faire réparer ces dommages afin de pouvoir relouer le bien. Les coûts engagés en 2008 se sont élevés au total à environ 20 000 EUR, qu'elle a fait valoir dans sa déclaration d'impôt sur le revenu comme frais d'entretien immédiatement déductibles. Après que l'administration fiscale a refusé la déduction de ces coûts au motif qu'il s'agissait de « dépenses d'investissement proches de l'acquisition » (anschaffungsnaher Herstellungsaufwand), les coûts totaux représentant plus de 15 % du coût total d'acquisition de l'appartement et l'acquisition remontant à moins de trois ans, la bailleresse a saisi le tribunal des finances de Düsseldorf, qui lui a donné raison. L'administration fiscale a toutefois formé un pourvoi en révision contre ce jugement devant le BFH.
Le BFH s'est désormais rallié à l'avis du tribunal des finances, au motif que la bailleresse n'avait aucune influence sur ces dommages et qu'il était établi que ceux-ci résultaient du comportement fautif de la locataire.
Cette décision revêt une grande importance pratique. Vérifiez donc soigneusement si vous devez engager des dépenses sur le bien loué parce que le locataire a causé des dommages.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Les dommages causés par le locataire sont-ils immédiatement déductibles en tant que frais professionnels (Werbungskosten) ?
Oui. Selon l'arrêt du BFH du 09.05.2017 (IX R 6/16), les dépenses engagées pour réparer des dommages causés fautivement par le locataire après l'acquisition du bien loué peuvent être immédiatement déduites comme frais professionnels (Werbungskosten) au titre des revenus locatifs. Le seuil de 15 % applicable aux frais de production proches de l'acquisition (anschaffungsnahe Herstellungskosten) ne s'applique pas dans ce cas.
Que sont les frais de production assimilés aux frais d'acquisition (anschaffungsnahe Herstellungskosten) pour les biens immobiliers loués ?
Les dépenses de remise en état et de modernisation engagées dans les trois ans suivant l'acquisition d'un bien immobilier et dépassant 15 % des coûts d'acquisition du bâtiment (hors TVA) sont qualifiées d'anschaffungsnahe Herstellungskosten. Elles ne sont pas immédiatement déductibles, mais augmentent la base d'amortissement et ne réduisent l'impôt qu'à travers l'amortissement annuel (AfA, généralement 2 %).
Pourquoi le seuil de 15 % ne s'applique-t-il pas aux dommages causés par le locataire ?
Le BFH justifie cette exception par le fait que le bailleur ne peut pas influer sur de tels dommages et que les dépenses ne sont pas liées à l'acquisition. La condition est que le comportement fautif du locataire soit prouvable et que le bien immobilier ait été exempt de défauts au moment de l'acquisition.
Quelles preuves les bailleurs doivent-ils conserver en cas de dégâts causés par le locataire ?
Les bailleurs doivent documenter que le bien était exempt de défauts lors de l'acquisition (par ex. procès-verbal de remise) et que les dégâts ne sont survenus qu'au cours du bail en raison d'un comportement fautif du locataire. Sont adaptés : photos, procès-verbaux d'entrée et de sortie, factures d'artisans ainsi que témoins, afin de faire valoir la déduction immédiate des frais professionnels auprès du Finanzamt.
Quels types de dommages étaient concernés dans l'affaire jugée par le BFH ?
L'affaire portait sur des vitres brisées, des carrelages détruits, une rupture de canalisation non signalée avec dommages consécutifs ainsi que des moisissures dues à une aération inadéquate. Les frais de remise en état d'environ 20 000 EUR ont pu être déduits immédiatement comme charges d'entretien, malgré le dépassement du seuil de 15 %.