Contexte :
La base d'imposition des droits de mutation immobilière lors de l'achat d'un bien immobilier correspond en principe au prix d'achat, y compris les autres prestations assumées par l'acheteur.
La créance du prix d'achat est retenue à sa valeur nominale, à moins que des circonstances particulières ne justifient une évaluation à une valeur supérieure ou inférieure.
Lors de la conclusion du contrat de vente, les parties doivent partir du principe que le prix d'achat sera effectivement payé au montant convenu. Il importe peu, à cet égard, que le prix soit ultérieurement effectivement réglé ou que la créance du prix d'achat soit défaillante en tout ou partie.
Arrêt du BFH du 12.05.2016 :
Dans l'affaire en cause, il s'agissait de savoir si la défaillance de la créance du prix d'achat en raison de l'insolvabilité de l'acheteur entraîne une modification de la base d'imposition des droits de mutation immobilière.
Le BFH a jugé qu'une modification des droits de mutation immobilière n'entre pas en ligne de compte. Lorsque la procédure d'insolvabilité est ouverte à l'égard du patrimoine de l'acheteur, la créance du prix d'achat devient certes irrécouvrable dans la mesure où le vendeur n'est pas désintéressé dans le cadre de la procédure. Cela n'affecte toutefois ni la validité du contrat de vente ni n'entraîne une réduction du prix d'achat, puisque c'est le moment de la conclusion du contrat, et donc le prix d'achat convenu, qui est déterminant. Certes, en vertu de la loi sur les droits de mutation immobilière, une réduction de la créance du prix d'achat postérieure à la conclusion du contrat peut en principe entraîner une modification de la base d'imposition des droits de mutation immobilière. Toutefois, la défaillance partielle de la créance du prix d'achat en raison de l'insolvabilité de l'acheteur ne constitue pas une réduction du prix d'achat au sens de la loi sur les droits de mutation immobilière.
Conclusion :
La défaillance de la créance du prix d'achat en raison de l'insolvabilité de l'acheteur n'entraîne donc aucune modification de la base d'imposition des droits de mutation immobilière.
Au-delà du litige en cause, la décision du BFH revêt une portée générale.
N'hésitez pas à nous contacter si des questions concrètes se posent dans un cas particulier.
Source : BFH online
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Quelle est la base d'imposition des droits de mutation immobilière lors de l'achat d'un terrain ?
La base d'imposition correspond en principe au prix d'achat convenu, y compris les autres prestations prises en charge par l'acquéreur. La créance du prix d'achat est retenue à sa valeur nominale, sauf si des circonstances particulières justifient une valeur supérieure ou inférieure. Le moment déterminant est celui de la conclusion du contrat.
La défaillance de la créance du prix de vente due à l'insolvabilité de l'acheteur réduit-elle le droit de mutation immobilière ?
Non. Le BFH a jugé, par arrêt du 12.05.2016, que la défaillance de la créance du prix de vente résultant de l'insolvabilité de l'acheteur n'entraîne pas de modification de la base d'imposition du droit de mutation immobilière. L'impôt reste calculé sur la base du prix de vente initialement convenu.
Pourquoi une défaillance de créance n'est-elle pas considérée comme une réduction du prix d'achat au sens de la GrEStG ?
Certes, selon la loi allemande sur les droits de mutation immobilière (GrEStG), une réduction ultérieure du prix d'achat peut modifier la base d'imposition. Toutefois, selon la position du BFH, une défaillance de la créance liée à une insolvabilité ne constitue pas une telle réduction, car le contrat de vente reste valable et le prix d'achat demeure contractuellement inchangé.
Quelle est la portée de l'arrêt du BFH du 12.05.2016 au-delà du cas d'espèce ?
Cette décision revêt une portée générale : les vendeurs ne peuvent en principe pas obtenir une réduction de la Grunderwerbsteuer (droits de mutation immobilière) déjà fixée lorsque l'acheteur devient insolvable et que le prix de vente reste totalement ou partiellement irrécouvrable. Sur le plan de la Grunderwerbsteuer, le risque économique de défaut de paiement incombe ainsi au vendeur.
Quand la créance du prix d'achat lors d'une acquisition immobilière n'est-elle pas évaluée à sa valeur nominale ?
Il n'est possible de s'écarter de la valeur nominale que si des circonstances particulières, existant dès la conclusion du contrat, justifient une valeur supérieure ou inférieure. Une irrécouvrabilité ultérieure, par exemple en raison d'une insolvabilité, ne fait pas partie de ces circonstances et n'entraîne donc aucune modification de l'évaluation.