La location d'un centre commercial n'est pas soumise à la taxe professionnelle (Gewerbesteuer), comme l'a jugé le Bundesfinanzhof (BFH) dans son arrêt du 14 juillet 2016 IV R 34/13. La location relève au contraire encore de la gestion privée du patrimoine. Pour caractériser une entreprise commerciale, il ne suffit pas que le bailleur mette à disposition, en plus de la simple location des surfaces commerciales, les infrastructures nécessaires à l'exploitation du centre commercial et qu'il mène des actions publicitaires et promotionnelles pour l'ensemble du centre.
Dans l'affaire jugée, une société de location avait mis à disposition d'environ 40 locataires, par exemple des détaillants proposant des biens et services, un centre commercial d'une surface de vente d'environ 30 000 m². La société de location avait imposé aux locataires de conclure des contrats avec deux autres sociétés, afin que celles-ci assurent l'exploitation courante, l'entretien, le nettoyage et la surveillance de l'ensemble du centre commercial, y compris du parking, ainsi que le nettoyage des sanitaires et locaux sociaux. Les locataires étaient en outre tenus, à l'égard de la société de location, de créer une société de publicité financée par eux-mêmes. Celle-ci rémunérait un gestionnaire de centre (Centermanager) chargé de mettre en œuvre des actions publicitaires pour le centre commercial. L'administration fiscale et le tribunal des finances avaient considéré que la location du centre commercial constituait, en raison de la multiplicité de ces prestations, une entreprise commerciale.
Le BFH a en revanche écarté l'existence d'une entreprise commerciale, au bénéfice de la bailleresse. Selon son arrêt, on ne sort pas encore du domaine de la gestion privée du patrimoine lorsqu'un centre commercial est loué et que des prestations accessoires sont fournies aux locataires par le bailleur lui-même ou, à son initiative, par des tiers. L'élément déterminant pour le BFH a été que ces prestations concernent l'infrastructure nécessaire à la location d'un centre commercial. Des prestations telles que le nettoyage, la surveillance ainsi que la mise à disposition de sanitaires et de locaux sociaux constituent des prestations usuelles dans le cadre de la location d'un centre commercial. Les actions publicitaires et promotionnelles représentent certes des prestations particulières s'ajoutant à la location. Toutefois, dès lors que la société de location fait par ce biais la publicité de l'ensemble du centre commercial, cette publicité sert principalement l'intérêt du bailleur et ne modifie donc pas le fait que la prestation de location imprime sa marque à l'ensemble de la relation contractuelle.
Source : communiqué de presse du BFH
Questions fréquentes
Questions fréquentes
La location d'un centre commercial est-elle soumise à la taxe professionnelle (Gewerbesteuer) ?
Non. Le BFH a jugé, dans son arrêt du 14 juillet 2016 (Az. IV R 34/13), que la location d'un centre commercial relève en principe encore de la gestion privée de patrimoine et n'est donc pas soumise à la Gewerbesteuer. Cela vaut également lorsque le bailleur fournit des prestations supplémentaires d'infrastructure et de publicité.
Quelles prestations accessoires ne font pas basculer la location d'un centre commercial en activité commerciale ?
Les prestations usuelles telles que le nettoyage, la surveillance, l'entretien ainsi que la mise à disposition de sanitaires et de locaux sociaux relèvent de l'infrastructure nécessaire d'un centre commercial et ne constituent pas une activité commerciale. Même lorsque le bailleur fait exécuter ces prestations par des tiers, l'activité reste dans le cadre de la gestion privée du patrimoine.
Les actions publicitaires pour un centre commercial sont-elles préjudiciables à la gestion patrimoniale ?
Non, les mesures publicitaires et promotionnelles n'entraînent pas nécessairement la qualification d'exploitation commerciale. Étant donné que la publicité porte sur l'ensemble du centre commercial, elle sert principalement l'intérêt du bailleur. La prestation de location continue ainsi à caractériser l'ensemble de l'échange de prestations.
Quand la location d'un centre commercial sort-elle du cadre de la gestion privée du patrimoine ?
Le seuil de l'activité commerciale est franchi lorsque les prestations supplémentaires fournies vont au-delà de l'infrastructure habituelle d'un centre commercial et ne sont plus accessoires à la prestation de location. Tant que les services se limitent à l'infrastructure nécessaire, l'activité reste qualifiée de gestion patrimoniale.
Quelle est la portée pratique de l'arrêt du BFH IV R 34/13 pour les bailleurs ?
Les bailleurs de grands immeubles commerciaux tels que les centres commerciaux peuvent généralement rester exonérés de la taxe professionnelle (Gewerbesteuer), même en cas de prestations d'accompagnement étendues. La décision apporte une sécurité juridique quant à la distinction entre gestion patrimoniale privée et activité commerciale et revêt une importance particulière pour les sociétés immobilières.