Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung einer Wohnung können nur dann steuerlich berücksichtigt werden, wenn eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit vorliegt und die Absicht besteht, nachhaltig Überschüsse zu erzielen.
Von einer solchen Einkunftserzielungsabsicht geht man bei einer Ferienwohnung regelmäßig aus, wenn die Wohnung im ganzen Jahr ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit dafür bereitgehalten wird. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn die Vermietung einer Agentur oder einem Vermittler (z. B. Kurverwaltung) übertragen wurde und dabei eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen ist oder wenn sich ggf. eine weitere Wohnung des Vermieters in örtlicher Nähe zur Ferienwohnung befindet, sodass regelmäßig nicht von einer Eigennutzung der betroffenen Ferienwohnung ausgegangen werden kann.
Es ist jedoch zu beachten, dass die Einkunftserzielungsabsicht aber dann besonders überprüft werden kann, wenn Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung erzielt werden.
Ein Verlust aus der Vermietung einer Ferienwohnung ist u. a. dann steuerlich anzuerkennen, wenn die Vermietung der Ferienwohnung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen um maximal 25 % unterschreitet. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 26.05.2020 (IX R 33/19) hierzu entschieden, dass bei der Prüfung dieser Frage auch auf solche behördlichen Vergleichsdaten zurückgegriffen werden kann, die nicht allgemein veröffentlicht, sondern nur auf Nachfrage zur Verfügung gestellt werden. Gegebenenfalls kann auch die Bettenauslastung herangezogen werden.
Hintergrund: Bei der Vermietung von Immobilien werden häufig Verluste erzielt. Sofern die Vermietungstätigkeit aber auf Dauer, d. h. langfristig angelegt ist, unterstellt die Rechtsprechung eine Überschusserzielungsabsicht und erkennt die Verluste grundsätzlich an.
Bei einer nicht auf Dauer angelegten Vermietung muss der Steuerpflichtige hingegen anhand einer Prognose für einen Zeitraum von 30 Jahren nachweisen, dass er einen sog. Totalüberschuss erzielen wird.
Nach der Verwaltungsauffassung ist die Erstellung einer Überschussprognose bei der Vermietung einer Ferienwohnung an wechselnde Gäste entbehrlich, wenn einer der folgenden Punkte glaubhaft gemacht wird:
- Der Vermieter hat die Entscheidung über die Vermietung einem Vermittler übertragen und eine Eigennutzung vertraglich ausgeschlossen.
- Die Ferienwohnung befindet sich in einem ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder in unmittelbarer Nähe davon.
- Der Vermieter hat an demselben Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzt nur eine dieser Ferienwohnungen für eigene Wohnzwecke.
- Die tatsächliche Vermietungszeit unterschreitet die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich (d. h. um 25 %).
Häufige Fragen
Häufige Fragen
Wann wird bei einer Ferienwohnung eine Einkunftserzielungsabsicht unterstellt?
Eine Einkunftserzielungsabsicht wird regelmäßig angenommen, wenn die Ferienwohnung ganzjährig ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet bzw. dafür bereitgehalten wird und eine Eigennutzung ausgeschlossen ist. Dies ist etwa der Fall, wenn die Vermietung an eine Agentur oder Kurverwaltung übertragen und eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen wurde. Auch wenn der Vermieter eine weitere Wohnung in örtlicher Nähe besitzt, spricht dies gegen eine Eigennutzung.
Wann ist ein Verlust aus der Vermietung einer Ferienwohnung steuerlich anzuerkennen?
Ein Verlust ist u. a. anzuerkennen, wenn die tatsächliche Vermietungszeit die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen um maximal 25 % unterschreitet. Wird diese Grenze überschritten, prüft das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht gesondert und verlangt regelmäßig eine Überschussprognose über 30 Jahre.
Welche Vergleichsdaten dürfen zur Prüfung der ortsüblichen Vermietungszeit herangezogen werden?
Nach dem BFH-Urteil vom 26.05.2020 (IX R 33/19) können auch behördliche Vergleichsdaten verwendet werden, die nicht allgemein veröffentlicht, sondern nur auf Nachfrage zur Verfügung gestellt werden. Ergänzend kann auch die Bettenauslastung als Vergleichsmaßstab dienen.
In welchen Fällen ist eine Überschussprognose bei einer Ferienwohnung entbehrlich?
Nach Verwaltungsauffassung entfällt die Überschussprognose, wenn einer der folgenden Punkte glaubhaft gemacht wird: Übertragung der Vermietung an einen Vermittler mit vertraglichem Ausschluss der Eigennutzung, Lage der Wohnung in einem ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus bzw. in unmittelbarer Nähe, mehrere Ferienwohnungen am selben Ort mit nur einer Eigennutzung, oder eine Vermietungszeit, die die ortsübliche nicht um mehr als 25 % unterschreitet.
Was gilt bei einer nicht auf Dauer angelegten Vermietung steuerlich?
Bei einer nicht dauerhaft angelegten Vermietung muss der Steuerpflichtige eine Prognose über einen Zeitraum von 30 Jahren erstellen und nachweisen, dass insgesamt ein Totalüberschuss erzielt wird. Gelingt dieser Nachweis nicht, werden Verluste steuerlich nicht anerkannt.