Welcher Stichtag für die Ermittlung von Anschaffungskosten für Grund und Boden sowie des Gebäudes maßgeblich sind, beurteilte das FG Münster im folgenden Rechtsstreit:
Im Streitfall erwarb der Kläger am 17.11.2017 mit einem notariell beurkundeten Kaufvertrag ein Grundstück mit Mehrfamilienhaus für 2.400.000 EUR. Dabei entfielen gemäß § 2 des Kaufvertrages 400.000 EUR auf den Wert des Grunds und Boden und der Rest auf das Gebäude. Der Gefahrenübergang von Nutzen und Lasten sollte gemäß § 4 des Kaufvertrages an dem darauffolgenden Tag erfolgen, an dem der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde. Die vollständige Kaufpreiszahlung erfolgte am 29.03.2018. Bezüglich der Wertverhältnisse vom Grund und Boden zum Gebäudewert vertrat der Kläger die Auffassung, dass der mündlichen Kaufvertragsvereinbarung maßgeblich sei. Dieser Auffassung folgte das Finanzamt nicht und holte deshalb die Meinung eines Sachverständigen dritten ein, welcher die Werte für Grund und Boden sowie des Gebäudes zu drei unterschiedlichen Zeitpunkten bestimmen soll. Nämlich erstens der Zeitpunkt der ursprünglichen mündlichen Vereinbarung, der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und der Zeitpunkt des Gefahrenübergangs von Nutzen und Lasten. Die dabei ermittelten Werte für Grund und Boden sowie des Gebäudes wichen dabei erheblich von den vertraglich vereinbarten Werten ab.
Urteil vom FG Münster
Nach Auffassung des FG Münster ist in diesem Rechtsstreit die Wertverhältnisse am Tag des Gefahrenübergangs maßgeblich. Denn grundsätzlich ist für die Beurteilung von Anschaffungskosten der Tag der Lieferung zu berücksichtigen, bei Grundstücken also in der Regel der Zeitpunkt des tatsächlichen Übergangs von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten. Im vorliegenden Rechtsstreit wäre der maßgebliche Stichtag somit der 30.03.2018. Das FG Münster hat eine Revision jedoch zugelassen, da unterschiedliche Auffassungen zum maßgeblichen Stichtag vorliegen.
Häufige Fragen
Häufige Fragen
Welcher Stichtag ist für die Aufteilung der Anschaffungskosten eines Grundstücks maßgeblich?
Nach Auffassung des FG Münster ist der Tag des Übergangs von Besitz, Nutzen, Gefahr und Lasten maßgeblich. Bei Grundstücken entspricht dies in der Regel dem Tag der tatsächlichen Lieferung, nicht dem Tag des notariellen Vertragsabschlusses oder einer früheren mündlichen Vereinbarung.
Warum ist nicht der Tag des notariellen Kaufvertrags für die Kaufpreisaufteilung entscheidend?
Für die Beurteilung von Anschaffungskosten kommt es auf den Lieferzeitpunkt an. Bei Immobilien ist das der Zeitpunkt, an dem Besitz, Nutzen, Gefahr und Lasten tatsächlich auf den Käufer übergehen. Der notarielle Vertragsabschluss begründet zunächst nur die schuldrechtliche Verpflichtung.
Sind die im Kaufvertrag vereinbarten Werte für Grund und Boden und Gebäude immer bindend?
Nein. Weichen die vertraglich vereinbarten Werte erheblich von den tatsächlichen Verkehrswerten ab, kann das Finanzamt die Aufteilung überprüfen und gegebenenfalls durch ein Sachverständigengutachten korrigieren. Maßgeblich sind dann die realen Wertverhältnisse zum Stichtag des Gefahrenübergangs.
Ist die Frage des maßgeblichen Stichtags bei Kaufpreisaufteilungen höchstrichterlich geklärt?
Nein, die Rechtsfrage ist noch nicht abschließend geklärt. Das FG Münster hat wegen unterschiedlicher Auffassungen zum maßgeblichen Stichtag ausdrücklich die Revision zugelassen. Steuerpflichtige sollten entsprechende Bescheide daher gegebenenfalls offenhalten.
Welche Bedeutung hat die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude steuerlich?
Die Aufteilung ist entscheidend für die Höhe der Abschreibung, da nur der Gebäudeanteil abnutzbar ist und über die AfA als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend gemacht werden kann. Ein höherer Gebäudeanteil führt zu einem höheren AfA-Volumen und damit zu einer geringeren Steuerbelastung.