Als Vorfälligkeitsentschädigung wird das Entgelt bezeichnet, welches bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens an den Kreditgeber (z. B. die Bank) bezahlt werden muss. Nun stellt sich die Frage, wie ein solches Entgelt steuerlich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung behandelt werden sollte. Eine Darlegung erfolgt hierbei an dem nachfolgenden Rechtsstreit vor dem Finanzgericht Köln.
Streitfall
Der Kläger bezieht im Streitzeitraum aus drei bebauten Grundstücken Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Eines dieser Vermietungsobjekte wurde im Veranlagungszeitraum 2006 angeschafft und mittels eines Darlehens bei der Bank des Klägers finanziert. Nun wurde das Objekt im Jahr 2018 veräußert und der Veräußerungserlös sollte zur vorzeitigen Tilgung des Finanzierungsdarlehens dienen. Für die vorzeitige Rückzahlung dieses Darlehens erhebt die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung welche im Fall des veräußerten Vermietungsobjektes als laufende Werbungskosten der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden sollten. Zudem sollte der verbleibende Restbetrag weiterhin dazu genutzt werden, auch die Darlehen der übrigen zwei Vermietungsobjekte teilweise zu tilgen, wobei der Kläger diese Zahlung als vorweggenommene Werbungskosten in der Einkommenssteuererklärung ansetzte.
Entgegen der Absicht des Steuerpflichtigen erkannte das Finanzamt die Werbungskostenabzüge nicht an.
FG-Köln Urteil: Vorfälligkeitsentschädigung keine Werbungskosten
Das Finanzgericht Köln hat im oben liegenden Streitfall zugunsten des Finanzamtes entschieden (FG Köln, Urteil v. 19.10.2023, 11 K 1802/22) und demnach einen Werbungskostenabzug der Vorfälligkeitsentschädigung versagt. Begründet wird die Entscheidung des Finanzgerichtes damit, dass es sich durch die Veräußerung des Objektes bei der Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr um Werbungskosten der laufenden Vermietung und Verpachtung handelt, sondern eine Zuordnung zum Veräußerungsvorgang erfolgt.
Ist dieser Veräußerungsvorgang eine Immobilie nach § 23 Abs.1 Nr.1 EStG steuerbar (z. B. Veräußerung innerhalb von 10 Jahren oder nicht dauerhaft bzw. im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt) kann die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten im Zuge der Gewinnermittlung aus privaten Veräußerungsgeschäften geltend gemacht werden. Ist der Veräußerungsvorgang einer Immobilie wie im Urteilsfall nach § 23 Abs.1 Nr.1 EStG nicht steuerbar, kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden. Weder als laufende Werbungskosten aus den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung noch als Veräußerungskosten bei dem Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften.
Die Erklärung der teilweisen Abbezahlung anderer Darlehen als vorweggenommene Werbungskosten wurde ebenfalls versagt, da es dem Steuerpflichtigen an Absicht und Beweisen für die sofortige Tilgung dieser Darlehen mit dem überschüssigen Betrag fehlte.