Um dem Wunsch nach mehr bezahlbaren Wohnraum gerecht zu werden, hat der Bund durch das Jahressteuergesetz 2022 die Sonderabschreibung auf Mietwohnungsneubauten reaktiviert. Welche Voraussetzungen dabei für die Inanspruchnahme der neuen Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG von Nöten ist und wie sich diese berechnet, wird im Folgenden erläutert.
Voraussetzungen für die Förderung nach § 7b EStG
Lage der Wohnung
Eine Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG kann für jede Wohnung in Anspruch genommen werden, welche in der Europäischen Union gelegen ist (§ 7b Abs. 1 S.1 EStG). Außerdem sind Staaten der Europäischen Union gleichgestellt, wenn Sie aufgrund vertraglicher Verpflichtungen Amtshilfen in einem Umfang leisten, der für die Überprüfung der Voraussetzungen dieses Gesetzes erforderlich sind (§ 7b Abs.1 S.4 EStG). Unter diese Formulierung fallen unter anderem Albanien, Australien, Bahamas, Bermuda, Costa Rica, Island, Japan, Kanada, Liechtenstein, Monaco, Norwegen, Schweiz, Türkei und die Vereinigten Staaten.
Förderungszeiträume
Förderungsberechtigt sind alle Wohnungsneubauten, wofür ein Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 oder nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.01.2017 gestellt wurde (§ 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG). Wenn für das vorliegende Bauvorhaben kein Bauantrag von Noten ist, muss im selben Zeitraum eine Bauanzeige getätigt werden. Maßgeblich für die Bewilligung der Sonder-Afa ist nach wie vor regelmäßig das Datum des Posteingangsstempels bei der zuständigen Baubehörde. Wie bei dem obig dargelegten Förderungszeitraum auffällt, entfällt die Förderung für Mietwohnungsneubauten im Jahr 2022. Der Gesetzgeber teilt diesbezüglich mit, dass die Sonderabschreibung nicht rückwirkend für 2022 gelten wird, da vom Bund lediglich ein Anreiz für neue Bauvorhaben gesetzt werden soll.
Beschaffenheit der Wohnung
Neben dem Förderungszeitraum muss die neugebaute Mietwohnung auch noch die Voraussetzungen des Paragrafen 181 Abs. 9 Bewertungsgesetz erfüllen (§ 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG). Die Voraussetzungen des § 181 Abs. 9 BewG lauten wie folgt:
- Möglichkeit zur Führung eines eigenständigen Haushaltes
- Von anderen Wohnungen baulich getrennt und in sich abgeschlossen
- Eigener Zugang
- Notwendige Nebenräume (Küche und Bad) aufweisen
- Wohnfläche von mindestens 23 Quadratmeter.
Zu 5. Für Studenten- und Seniorenappartements besteht die Sonderregelung, dass auch 20 Quadratmeter ausreichend sind (aber mit Küche und Bad)
Darüber hinaus sind an die Gewährung der Sonder-Afa für Mietwohnungsneubauten, deren Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.01.2027 gestellt wurde, eine weitere Voraussetzung geknüpft. Um den CO2-Ausstoß zu minimieren und die Erreichung der Klimaziele zu fördern, müssen die genannten Mietwohnungen gemäß § 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse (Nachweis mit Qualitätssiegel) erfüllen.
Nutzungsvoraussetzungen
Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG muss die Wohnung im Jahre der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren vermietet werden (§ 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG). Selbstgenutzte Immobilien sind demnach von der Förderung des § 7b EStG ausgeschlossen.
Weiterhin ist bei der verbilligten Vermietung z. B. an Familienangehörige zu beachten, dass die Sonderabschreibung auch in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden muss, wenn die tatsächliche Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete liegt (Beachte § 21 Abs. 2 EStG). Die vorübergehende Beherbergung von Personen ist für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nicht zulässig, sodass Ferienwohnung, Hotels etc. nicht von der Abschreibung erfasst werden. Genauer hat das BMF dargelegt, dass von einem dauerhaften Mietverhältnis ausgegangen werden kann, wenn der Mietvertrag mindestens auf ein Jahr abgeschlossen wird.
Entscheidet der Vermieter bereits vor dem Ablauf der 10-Jahres-Frist, das die entgeltliche Vermietung der Wohnung nicht fortgeführt werden soll, ist dies gegenüber dem Finanzamt anzuzeigen. Nachfolgend wird die gewährte Sonderabschreibung in den Veranlagungsjahren rückabgewickelt.
Veräußert der Vermieter seine Wohnung bereits in den ersten zehn Jahren nach Fertigstellung weiter, ist die Rückabwicklung der geltend gemachten Sonderabschreibung nicht zwangsläufig notwendig. Stattdessen kann der Steuerpflichtige gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen, dass auch der Neuerwerber die Wohnung weiterhin entgeltlich vermietet. In diesem Fall wäre die geltend gemachte Sonderabschreibung rechtmäßig.
Baukostenobergrenzen
Damit durch die Sonderabschreibungen keine Wohnungsneubauten im Hochpreissegment profitieren, hat der Gesetzgeber eine sogenannte Baukostenobergrenze festgelegt (§ 7b Abs. 2 S.2 EStG):
- Bei Wohnungen mit Bauantragstellung/Bauanzeige nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei maximal 3.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche liegen.
- Bei Wohnungen mit Bauantragstellung/Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei maximal 4.800 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche liegen.
Die Grenze wurde aufgrund von gestiegenen Baukosten und einzuhaltender Energieeffizienzvorgaben (siehe „Effizienzhaus 40“) im Jahressteuergesetz 2022 für zukünftige Bauprojekte deutlich nach oben angepasst.
Berechnung der Sonderabschreibung
Bemessungsgrundlage
Die Sonderabschreibung des § 7b EStG bemisst sich anhand der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Mietwohnung. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist dabei jedoch nach oben hin auf die folgenden Beträge gedeckelt (§ 7b Abs. 3 EStG):
- bei Wohnungen mit Bauantragstellung/Bauanzeige nach dem 31.8.2018 und vor dem 31.12.2022 maximal 2.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche
- bei Wohnungen mit Bauantragstellung/Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 maximal 2.500 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche.
Überschreiten die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Mietwohnung also die genannten Obergrenzen, kann nur ein Teil der Kosten gesondert abgeschrieben werden.
Abschreibungshöhe
Die Sonderabschreibungshöhe beträgt maximal 5 Prozent pro Jahr und kann im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung sowie den drei darauffolgenden Jahren in Anspruch genommen werden (§ 7b Abs.1 S. 1 EStG). Vermieter haben dabei die Wahl, ob Sie für die neugebaute Wohnung tatsächlich die volle Sonderabschreibung von 5 Prozent pro Jahr (Insg. 20 % über 4 Jahre) ausschöpfen oder ob Sie zu einem niedrigeren Prozentsatz abschreiben. Zu beachten ist hierbei, dass die nicht abgeschriebenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten das verbleibende Abschreibungsvolumen erhöhen. Denn nach Ablauf des Begünstigungszeitraumes von vier Jahren wird die Mietwohnung linear mit dem verbleibenden Restwert abgeschrieben.
Außerdem anzumerken ist, dass die Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG neben der Absetzung für Abnutzung gemäß § 7 Abs. 4 EStG beansprucht werden kann (§ 7b Abs.1 S.1 EStG).