Als Vorfälligkeitsentschädigung wordt de vergoeding aangeduid die bij een vervroegde terugbetaling van de lening aan de kredietverstrekker (bijv. de bank) moet worden betaald. De vraag rijst nu hoe een dergelijke vergoeding fiscaal moet worden behandeld bij de inkomsten uit verhuur en verpachting. Hieronder volgt een uiteenzetting aan de hand van het navolgende geschil voor het Finanzgericht Köln.
Geschil
De eiser ontvangt in de geschilperiode inkomsten uit verhuur en verpachting uit drie bebouwde percelen. Een van deze verhuurobjecten werd in het aanslagjaar 2006 aangeschaft en gefinancierd door middel van een lening bij de bank van de eiser. In 2018 werd het object verkocht en de verkoopopbrengst zou worden gebruikt voor de vervroegde aflossing van de financieringslening. Voor de vervroegde terugbetaling van deze lening brengt de bank de Vorfälligkeitsentschädigung in rekening, die in het geval van het verkochte verhuurobject als lopende werbungskosten van de inkomsten uit verhuur en verpachting moest worden opgevoerd. Daarnaast moest het resterende bedrag ook worden gebruikt om de leningen van de overige twee verhuurobjecten gedeeltelijk af te lossen, waarbij de eiser deze betaling in de aangifte inkomstenbelasting als vooruitbetaalde werbungskosten opvoerde.
In tegenstelling tot de bedoeling van de belastingplichtige erkende het Finanzamt de aftrek als werbungskosten niet.
Uitspraak FG Köln: Vorfälligkeitsentschädigung geen werbungskosten
Het Finanzgericht Köln heeft in het bovengenoemde geschil ten gunste van het Finanzamt beslist (FG Köln, vonnis van 19-10-2023, 11 K 1802/22) en daarmee een aftrek van de Vorfälligkeitsentschädigung als werbungskosten geweigerd. De beslissing van het Finanzgericht wordt onderbouwd met de overweging dat het bij de Vorfälligkeitsentschädigung door de verkoop van het object niet meer gaat om werbungskosten van de lopende verhuur en verpachting, maar dat een toerekening aan het verkoopproces plaatsvindt.
Is dit verkoopproces van een onroerend goed op grond van § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG belastbaar (bijv. verkoop binnen 10 jaar of niet duurzaam, dan wel in het jaar van verkoop en de twee daaraan voorafgaande jaren niet voor eigen bewoning gebruikt), dan kan de Vorfälligkeitsentschädigung als verkoopkosten in het kader van de winstbepaling uit particuliere verkooptransacties worden opgevoerd. Is het verkoopproces van een onroerend goed zoals in het onderhavige geval op grond van § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG niet belastbaar, dan kan de Vorfälligkeitsentschädigung niet als werbungskosten worden opgevoerd. Noch als lopende werbungskosten uit de inkomsten uit verhuur en verpachting, noch als verkoopkosten bij de winst uit particuliere verkooptransacties.
De opvoering van de gedeeltelijke aflossing van andere leningen als vooruitbetaalde werbungskosten werd eveneens geweigerd, omdat het de belastingplichtige ontbrak aan de bedoeling en bewijzen voor de onmiddellijke aflossing van deze leningen met het overschot.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen
Is een vervroegde aflossingsboete bij verkoop van een verhuurd onroerend goed aftrekbaar als verwervingskosten?
Nee, volgens het vonnis van het FG Köln van 19-10-2023 (11 K 1802/22) is de vervroegde aflossingsboete bij verkoop van het verhuurde object niet aftrekbaar als lopende verwervingskosten bij de inkomsten uit verhuur en verpachting. De betaling wordt economisch niet meer toegerekend aan de lopende verhuur, maar aan de verkooptransactie. Daarmee ontbreekt het vereiste causale verband met de huurinkomsten.
Wanneer kan een vervroegde-aflossingsvergoeding als verkoopkosten worden opgevoerd?
Indien de verkoop van het onroerend goed een belastbare particuliere vervreemdingstransactie vormt volgens § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG (bijvoorbeeld verkoop binnen de 10-jaarstermijn zonder ononderbroken eigen gebruik), kan de vervroegde-aflossingsvergoeding bij de winstberekening als verkoopkosten in aftrek worden gebracht. Daarmee vermindert zij de belastbare vervreemdingswinst.
Wat gebeurt er met de boeterente bij een niet-belastbare verkoop van onroerend goed?
Is de verkoop op grond van § 23 EStG niet belastbaar (bijvoorbeeld buiten de 10-jaarstermijn), dan gaat de boeterente fiscaal volledig verloren. Zij kan noch als aftrekbare kosten bij verhuur en verpachting, noch als verkoopkosten bij particuliere vervreemdingstransacties in aanmerking worden genomen.
Kan de aflossing van andere verhuurleningen met de verkoopopbrengst gelden als vooruitbetaalde aftrekbare kosten?
In principe kan een herbestemming van de resterende koopsom voor de aflossing van andere verhuurleningen mogelijk zijn, maar dit vereist een aantoonbare intentie en daadwerkelijk tijdige aanwending. In het geschil wees het FG Köln de aftrek af, omdat concrete bewijsstukken en de directe aflossingsintentie ontbraken. Belastingplichtigen dienen de besteding van de middelen daarom tijdig en gedocumenteerd uit te voeren.
Wat is een Vorfälligkeitsentschädigung (vergoeding voor vervroegde aflossing)?
De Vorfälligkeitsentschädigung is de vergoeding die een kredietnemer aan de kredietverstrekker moet betalen wanneer een lening vóór afloop van de overeengekomen rentevaste periode wordt afgelost. Zij compenseert de gederfde rente-inkomsten van de bank en is doorgaans verschuldigd bij vervroegde aflossing in het kader van de verkoop van een onroerend goed.