Komen de kosten van inbouw- of verbouwingsmaatregelen aan een gehuurd bedrijfspand voor rekening van de huurder, dan kunnen deze uitgaven worden geactiveerd en afgeschreven binnen het vaste activum van de huurder, ook al is het pand juridisch geen eigendom van hem. Aan welke voorwaarden voldaan moet zijn om dit te activeren binnen het vaste activum van de huurder, in welke categorieën inbouw- en verbouwingen door huurders kunnen worden ingedeeld en hoe deze fiscaal worden behandeld, leggen wij hierna uit.
Definitie: inbouw door huurders
Inbouw- en verbouwingen door huurders zijn die bouwmaatregelen die een gebruiksgerechtigde op eigen naam en voor eigen rekening op andermans grond laat uitvoeren, voor zover deze uitgaven geen onderhoudskosten vormen (BMF-circulaire: fiscale behandeling van inbouw- en verbouwingen door huurders).
Inbouw- en verbouwingen door huurders kunnen daarbij in de volgende categorieën worden onderscheiden:
- Schijnbestanddeel
Schijnbestanddelen ontstaan wanneer de huurder activa met een tijdelijk doel in een gebouw aanbrengt. Volgens de jurisprudentie van de BFH kan een tijdelijk doel worden aangenomen indien:
- de gewone gebruiksduur van het activum > de feitelijke gebruiksduur van het activum,
- uit de gehele omstandigheden kan worden afgeleid dat de ingebouwde zaak later weer wordt verwijderd, en
- het uitgebouwde activum niet enkel een schrootwaarde heeft, maar een aan de omstandigheden beantwoordende tijdwaarde vertegenwoordigt (vgl. BFH-uitspraken van 24-11-1970 – BStBl 1971 II p. 157 en van 4-12-1970 –
BStBl 1971 II p. 165).
Indien aan deze voorwaarden is voldaan, kan bij een inbouw of verbouwing door de huurder worden aangenomen dat sprake is van een schijnbestanddeel.
- Bedrijfsinrichtingen
Bedrijfsinrichtingen dienen niet voor het gebruik van het gebouw. Het zijn voorzieningen van allerlei aard waarmee het bedrijf van de huurder rechtstreeks wordt uitgeoefend (machine-achtige functie). Voorbeelden hiervan zijn goederenliften, transportbanden, werkbordessen enz.
- Economisch eigendom (overige inbouw- en verbouwingen door huurders)
Vormen de uitgaven van de huurder noch een schijnbestanddeel noch een bedrijfsinrichting, dan kunnen ze niettemin als materieel activum worden opgenomen in het vaste activum van de huurder, indien de huurder economisch eigenaar wordt van de door hem betaalde inbouw- of verbouwingen. De huurder wordt economisch eigenaar wanneer het na beëindiging van de huurovereenkomst ontstane recht op teruggave van de verhuurder weliswaar ook de door de huurder aangeschafte vermogensbestanddelen omvat, maar dit recht geen economische betekenis heeft. Economische betekenis ontbreekt wanneer:
- de ingebouwde zaak tijdens de vermoedelijke huurperiode technisch of economisch wordt verbruikt, of
- de huurder bij beëindiging van de huurovereenkomst ten minste nog vergoeding van de gemene waarde voor het aangeschafte activum kan verwachten.
- Bijzonder bedrijfsmatig gebruiksvoordeel (overige inbouw- en verbouwingen door huurders)
Zijn de andere categorieën uitgesloten en dient de inbouw of verbouwing door de huurder een bijzonder bedrijfsmatig of beroepsmatig doel van de huurder, dan kunnen deze eveneens als materiële activa van het vaste activum worden geactiveerd.
Rechtsgevolgen en afschrijvingsmethoden – categorieën inbouw door huurders
- Schijnbestanddelen en bedrijfsinrichtingen
Schijnbestanddelen en bedrijfsinrichtingen vormen bij activering in beginsel roerende activa van het vaste activum. Afschrijving is bij de huurder dan ook mogelijk hetzij over de huurperiode, hetzij over de bedrijfseconomisch gebruikelijke gebruiksduur volgens § 7 Abs. 1 en 2 EStG.
- Economisch eigendom en bedrijfsmatig gebruiksvoordeel
Inbouw- en verbouwingen door huurders die aan de bovengenoemde categorieën kunnen worden toegerekend, vormen in de regel onroerende activa binnen het vaste activum van de huurder. Afschrijving is dan ook mogelijk hetzij over de gebruiksduur van het gebouw, hetzij over de bedrijfseconomisch gebruikelijke gebruiksduur volgens § 7 Abs. 5a EStG.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen
Wat zijn Mietereinbauten en Mieterumbauten (verbouwingen door huurder)?
Mietereinbauten en Mieterumbauten zijn bouwkundige maatregelen die een gebruiksgerechtigde (huurder) op eigen naam en voor eigen rekening laat uitvoeren aan een onroerend goed of gebouw van een derde, voor zover het niet om louter onderhoudskosten gaat. Onder bepaalde voorwaarden kunnen zij in het vaste activum van de huurder worden geactiveerd en afgeschreven, hoewel het gebouw juridisch eigendom blijft van de verhuurder.
In welke categorieën worden investeringen door huurders fiscaal onderverdeeld?
Investeringen door huurders worden onderverdeeld in vier categorieën: schijnbestanddelen, bedrijfsinrichtingen, overige investeringen door huurders in economisch eigendom van de huurder en overige investeringen met een bijzonder bedrijfs- of beroepsmatig nutsvoordeel. De indeling bepaalt of het gaat om roerende of onroerende activa en hoe de afschrijving plaatsvindt.
Wanneer is bij een door de huurder aangebrachte voorziening (Mietereinbau) sprake van een schijnbestanddeel?
Een schijnbestanddeel doet zich voor wanneer de huurder een bedrijfsmiddel slechts voor een tijdelijk doel in het gebouw aanbrengt. Volgens de jurisprudentie van de BFH gelden drie voorwaarden: de gebruikelijke gebruiksduur moet langer zijn dan de feitelijke gebruiksduur, op grond van de omstandigheden moet rekening worden gehouden met een latere demontage, en het bedrijfsmiddel moet bij de demontage nog een actuele waarde hebben die hoger ligt dan de loutere schrootwaarde.
Wanneer wordt de huurder economisch eigenaar van een huurdersinvestering?
De huurder wordt economisch eigenaar wanneer de teruggaveaanspraak van de verhuurder na afloop van de huur voor de ingebouwde vermogensbestanddelen geen economische betekenis meer heeft. Dat is het geval wanneer de ingebouwde zaak tijdens de verwachte huurperiode technisch of economisch wordt verbruikt, of wanneer de huurder bij beëindiging van de huur ten minste vergoeding van de gemene waarde kan verwachten.
Hoe worden de verschillende huurdersinbouwen fiscaal afgeschreven?
Schijnbestanddelen en bedrijfsinstallaties gelden als roerende bedrijfsmiddelen en worden over de huurperiode of de bedrijfseconomische gebruiksduur afgeschreven volgens § 7 Abs. 1 en 2 EStG. Huurdersinbouwen in economisch eigendom alsmede inbouwen met een bijzonder bedrijfsmatig nutsvoordeel zijn daarentegen doorgaans onroerende bedrijfsmiddelen en worden over de gebruiksduur van het gebouw of volgens § 7 Abs. 5a EStG afgeschreven.
Wat onderscheidt een bedrijfsinrichting van een overige inbouw door de huurder?
Een bedrijfsinrichting (Betriebsvorrichtung) dient niet het gebruik van het gebouw, maar rechtstreeks het bedrijf van de huurder en heeft een machineachtige functie, zoals goederenliften, transportbanden of werkbordessen. Overige inbouwen door de huurder dienen daarentegen het gebruik van het gebouw zelf en worden alleen geactiveerd wanneer de huurder economisch eigenaar wordt of er sprake is van een bijzonder bedrijfsmatig gebruiksvoordeel.