Verhuurders moeten documenteren dat het pand bij aanschaf gebrekvrij was (bijv. via een opleveringsprotocol) en dat de schade pas tijdens de huurperiode door verwijtbaar gedrag van de huurder is ontstaan. Geschikt zijn foto's, opname- en inspectieprotocollen, facturen van vakmensen en getuigen, om de directe aftrek als Werbungskosten (verwervingskosten) bij het Finanzamt (Duitse Belastingdienst) te kunnen onderbouwen.
Stand: december 2017
Meer hierover in het artikel Erfreuliches Urteil für Vermieter: Durch Mieter verursachte Schäden sofort als Werbungskosten abziehbar.
Verwante vragen
Sind durch den Mieter verursachte Schäden sofort als Werbungskosten abziehbar?
Ja. Nach dem BFH-Urteil vom 09.05.2017 (IX R 6/16) können Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Anschaffung der vermieteten Immobilie schuldhaft verursacht hat, sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Die 15%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten greift in diesem Fall nicht.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten bei vermieteten Immobilien?
Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung einer Immobilie anfallen und 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer) übersteigen, gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung und wirken sich damit nur über die jährliche AfA (regelmäßig 2%) steuermindernd aus.
Warum gilt die 15%-Grenze nicht bei mieterverursachten Schäden?
Der BFH begründet die Ausnahme damit, dass der Vermieter auf solche Schäden keinen Einfluss nehmen kann und die Aufwendungen nicht im Zusammenhang mit der Anschaffung stehen. Voraussetzung ist, dass das schuldhafte Verhalten des Mieters nachweisbar ist und die Immobilie im Zeitpunkt der Anschaffung mangelfrei war.
Welche Arten von Schäden waren im BFH-Fall betroffen?
Im entschiedenen Fall ging es um zerschlagene Scheiben, zerstörte Bodenfliesen, einen nicht gemeldeten Rohrbruch mit Folgeschäden sowie Schimmelbefall durch unsachgemäßes Lüften. Die Beseitigungskosten von rund 20.000 EUR konnten trotz Überschreitens der 15%-Grenze sofort als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden.